Trebia

Inmobiliaria Ética

La inversión inmobiliaria pone el foco en la logística

Que la logística es el activo de moda dentro del ámbito inmobiliario es algo que ya venimos comentando desde hace meses tanto en este blog como en la Newsletter de Trebia. Sin embargo, las estadísticas que se han publicado este mes son dignas de mención. De acuerdo con los últimos datos de la división inmobiliaria del banco BNP Paribas, la logística ha acaparado un 25% de toda la inversión inmobiliaria en España desde el estallido de la pandemia en marzo de 2020, según informa VozPópuli. Unos 4.300 millones de euros que equivalen a lo que se había invertido en los 3-5 años previos a la pandemia, y que superan ya la inversión en oficinas, vivienda y centros comerciales.

La logística va a más. Los fondos y bancos de inversión internacionales han disparado su interés por este tipo de activos en territorio español al calor de la expansión global y nacional del comercio electrónico. De hecho, durante el último trimestre de 2021, la logística ha llegado a acaparar el 36% de toda la inversión inmobiliaria.

Por contextualizar estos datos, el pico anterior de inversión se había alcanzado en 2019. Unos 1.700 millones que se acercaban a los elevados niveles de 2003 gracias al contexto general de gran liquidez en la economía, y también, a las nuevas oportunidades que prometía ya el modelo de negocio del comercio electrónico.

Entonces, las naves logísticas habían llegado a representar un 15% de la inversión. A su vez, la consultora JLL estima que la inversión inmobiliaria en España ascenderá a unos 12.000 millones de euros durante 2021. Sobre el total, más de 2.500 millones corresponderán al segmento de la logística, según sus estimaciones.

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Cómo será el 2022 en el mercado inmobiliario

Aprovechando el final de año, toca hacer balance e identificar las claves del próximo ejercicio que comienza en cuestión de días. ¿Cómo será el 2022 para el mercado inmobiliario? En este artículo intentamos esbozar cómo se presenta el próximo año dentro del Real Estate.

El mercado inmobiliario español ha recuperado el pulso durante el presente ejercicio, dejando atrás los meses de menor actividad debido a las restricciones y la crisis sanitaria. Los expertos consultados por medios de comunicación como Expansión, Cinco Días, elEconomista o Idealista apuntan que durante 2022 se prevé una continuidad en la senda alcista. Con algunos matices.

“La aparición de ómicron está modificando la actitud inversora en el cierre de ejercicio y seguramente también la vaya a modificar en el comienzo del año 2022 hacia una mayor cautela, que seguirá, previsiblemente, hasta que tengamos datos de mejora pandémica”, explica Pedro del Pozo, director de inversiones financieras en Mutualidad de la Abogacía, en declaraciones para okDiario.

Para el 2021, la consultora inmobiliaria JLL estima que la inversión total en el sector inmobiliario alcanzará unos 12.000 millones de euros, lo que supone un incremento de un 33% respecto al año anterior. “Prevemos que en 2022 la tendencia alcista de la inversión continúe de forma destacada en los sectores residencial en alquiler y logístico”, asegura Sergio Fernandes, director del negocio de inversores de la firma.

Mercado residencial e hipotecario. Los expertos apuntan que durante de 2022 se va a mantener la tendencia de incremento de las transacciones de vivienda y concesión de hipotecas, debido a varios factores como la reactivación del consumo, los bajos tipos de interés o la demanda de vivienda embalsamada tras la Covid-19.

Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, apunta en El País que “en 2022 es probable que haya un entorno de recuperación económica, condicionado por la evolución del coronavirus y de la inflación, que propicie un crecimiento del precio de la vivienda similar al de 2021”. Según el INE, el precio de los inmuebles en España subió en el tercer trimestre de este año un 4,2% frente al mismo periodo de 2020, y el valor medio del metro cuadrado se sitúa ya en los 1.661 euros, la mayor cifra desde finales de 2011.

Aunque los analistas miran con optimismo al próximo año, citan numerosos factores que podrían poner en riesgo el mercado de la vivienda y frenar el alza de los precios, el principal atractivo que ha llevado a los inversores a apostar por el sector inmobiliario. Además de la posible aparición de variantes del virus y el crecimiento de la inflación, la escasez de materias primas también podría frustrar las previsiones de ventas. Así lo cree Eduardo Serra, presidente de la AEV, quien en declaraciones para El País afirma: “Si las familias retraen el consumo ante estos factores, hay posibilidades de que las transacciones y los precios frenen su crecimiento”.

Mercado retail y hotelero. De cara al próximo año, el volumen de inversión en retail está previsto que se incremente en un 30% con respecto a 2021, que rondará los 1.150 millones de euros. Según JLL, habrá mayor número de transacciones de parques comerciales (habrá mayor presión inversora) y una recuperación en los volúmenes de high street.

Para Cushman & Wakefield, la actividad hotelera vivirá el próximo año una recuperación desigual y limitada según los destinos. Hay cadenas hoteleras que ya miran a 2023 como el año en el que regresarán a los niveles de actividad previos a la pandemia.

Oficinas y logística. Según la consultora CBRE, los mercados de oficinas de toda Europa tomarán un impulso positivo en cuanto a contratación, apoyados por el aumento del empleo en sectores demandantes de espacio de oficinas. «Aunque se espera que los mercados sigan operando por debajo de los niveles de actividad pre-pandemia, se prevé un crecimiento agregado de la contratación del 20-25% frente a 2021», apunta la firma.
 Asimismo, CBRE prevé que los volúmenes de inversión en logística sigan siendo elevados en 2022 debido a la cantidad de capital dirigido al sector. «Se espera que los activos logísticos continúen siendo una de las opciones preferidas para las carteras de los inversores. Como consecuencia, se intensificará la competencia por adquirir tanto suelo como los mejores activos», agregan.

El nuevo impuesto de plusvalía municipal y su impacto

El Consejo de Ministros ha dado luz verde este pasado mes de noviembre al Real Decreto-ley que modifica la forma de calcular el impuesto de plusvalía municipal, con el objetivo de adaptarlo a la sentencia del Tribunal Constitucional que declaró ilegal este tributo el pasado 26 de octubre. La nueva normativa busca que se pague plusvalía sólo en caso de que se venda o traspase una vivienda cuando ha habido una ganancia, informa Idealista News.

¿Cuáles son las claves de la nueva norma? El real decreto ley establece dos alternativas de cálculo del impuesto. La primera es la conocida como fórmula objetiva, que se calculará tras multiplicar el valor catastral del inmueble por unos nuevos coeficientes, que se fijarán cada año en función de la evolución del mercado. La segunda opción disponible es la fórmula real, que implica el cálculo de la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble.

Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real. El contribuyente podrá elegir entre estos dos modelos, aquel que sea más conveniente para él, sin que el contribuyente tenga que pagar este tributo si no se obtiene una ganancia. Además, otra novedad es que serán gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, calculadas entre la fecha de adquisición y la de enajenación.

Tras la aprobación de este Real Decreto-ley, que modifica el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, los ayuntamientos tienen seis meses para adaptarla a su marco legal. Estos van a poder establecer en la ordenanza fiscal un coeficiente reductor que pondere su grado de actualización, con el máximo del 15%. Los expertos coinciden en que  muchos de los municipios van a elevar los tipos que se venían aplicando para compensar las pérdidas que les va a suponer el nuevo sistema.

Y es que los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) estiman que los ayuntamientos perderán un mínimo de 78 millones anuales con la nueva regulación. Habrá un «agujero» en 35 capitales y ciudades de más de 150.000 habitantes que superará el 20% de los ingresos por este tributo, contando exclusivamente el efecto de los nuevos coeficientes del método objetivo. Esta sangría será mayor en el caso de los Ayuntamientos más pequeños que se encuentren muy endeudados, según informa elEconomista.

Entre las grandes ciudades que perderán más del 25% de la recaudación figuran ciudades como Lérida, Málaga, Zaragoza, Murcia, Huelva, Cádiz, Segovia, Gerona, Cuenca, Teruel y Granada, según el mismo diario económico. Por el contrario, los técnicos apuntan que cuatro capitales aumentarán ingresos: Madrid (73 millones), seguida por Santander (15 millones), León (6,7 millones), Soria (3,8 millones) y Albacete (1,8 millones), pues contaban con porcentajes anuales inferiores a los nuevos coeficientes máximos; salvo que en las nuevas ordenanzas fiscales aprueben otros inferiores.

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El mercado inmobiliario ante la nueva Ley de Vivienda

El Consejo de Ministros ha aprobado el Anteproyecto de Ley de Vivienda, casi un año después de que el PSOE y Unidas Podemos iniciaran una negociación para impulsar una nueva normativa. Éste es el asunto del momento en el ámbito inmobiliario por el impacto que podría tener en el mercado una vez que entre en vigor. ¿Qué podría suponer esta nueva normativa?

Sin lugar a duda, la medida más controvertida es el mecanismo de regulación de los alquileres en zonas de mercado tensionadas, ya que es la primera vez que se pone en marcha en España una medida de intervención del mercado de arrendamiento a escala nacional. No obstante, eso no significa que se vayan a regular los alquileres en todo el país cuando se apruebe la Ley: dependerá de las comunidades autónomas y de los ayuntamientos. En este sentido, formaciones políticas como el PP ya han avanzado que no la van a aplicar.

La otra principal medida para intentar contener el precio del alquiler es la reforma del sistema de incentivos fiscales para liberar parcialmente del pago de ciertos impuestos a los propietarios que bajen el precio de sus arrendamientos.

Ahora mismo, los arrendadores pueden desgravarse en el pago del IRPF un 60% de la cantidad que cobran al inquilino, y esa cuantía se reducirá en las zonas tensionadas al 50%. No obstante, la deducción crecerá hasta el 90% si el propietario rebaja el precio del alquiler al menos un 5% con respecto al contrato anterior; y hasta el 70% si se saca una nueva vivienda al mercado y se la alquila a un joven de entre 18 y 35 años.

La nueva norma también establece la exigencia de reservar al menos un 30% de la zona residencial que se construya en las nuevas promociones de vivienda a «inmuebles de protección pública que, al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso».

Además, ofrecerá a los ayuntamientos la posibilidad de penalizar económicamente la tenencia de pisos vacíos para fomentar que salgan al mercado, aunque la decisión final será de los consistorios. Esta penalización se vehiculará a través de un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a pagar por estas viviendas de hasta el 150%. Y se considerará que un inmueble está «desocupado con carácter permanente» cuando permanezca vacío «de forma continuada y sin causa justificada por un plazo superior a dos años», siempre que su propietario tenga cuatro o más casas.

Si bien esta nueva normativa ha generado una gran controversia en el mercado, despertando ya las primeras críticas, todavía tiene un largo recorrido por delante hasta que pueda entrar en vigor. Y es que su tramitación en las Cortes se demorará hasta el tercer trimestre de 2022 y, una vez superada esta fase y aprobada la Ley, habría todavía un periodo de 18 meses hasta que su aplicación sea completa.

Para comprender mejor el contenido de esta nueva Ley, recomendamos esta guía que ha elaborado Idealista News, esta infografía de 20 Minutos y este reportaje del diario El Mundo.

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Mercado inmobiliario e inversión sostenible

La sostenibilidad está presente en la agenda global desde la aprobación de los ODS por parte de las Naciones Unidas en 2015. Es un concepto que ya condiciona el día a día de los países, las empresas y las personas, y todos los sectores de la economía, incluida la actividad inmobiliaria, tienen el reto de incorporar cada vez más prácticas sostenibles.

“Los inversores se están dando cuenta de que la inversión sostenible no solo es buena para el planeta, sino que también puede ser buena para su rentabilidad. Esto es especialmente cierto en el caso de la inversión inmobiliaria”, apuntan desde Pictet Asset Management en un artículo publicado este mes en Rankia.

En la actualidad, los edificios representan el 36% del uso de la energía global a través de su construcción y funcionamiento. También son responsables de casi el 40% de las emisiones de dióxido de carbono relacionadas con la energía. La huella ecológica es aún mayor si se tiene en cuenta la cantidad de agua y materias primas que consumen. Aunque algunos activistas abogan por medidas drásticas como renunciar a viajar en avión o comer carne, es todavía más difícil prescindir de la actividad en viviendas, oficinas, fábricas, almacenes o centros de datos.

La construcción de edificios cada vez más sostenibles y eficientes es una de las apuestas del sector. Además, de forma paralela, las administraciones quieren aportar también su granito de arena. A nivel comunitario, por ejemplo, una  parte de los fondos Next Generation de la Unión Europea va a poner el foco en la rehabilitación del parque de edificios actual (ya sean viviendas, oficinas, etc), para mejorar su aislamiento (menor consumo de energía) e incorporar sistemas de generación distribuida (modelo “prosumidor”). Es decir, se apuesta por reducir las emisiones de CO2 y también el consumo.

Además, la UE está avanzando en la tramitación del Plan de Acción de Finanzas Sostenibles, donde destacamos productos como las “hipotecas verdes”. Adicionalmente, este nuevo marco normativo afecta, principalmente, a dos grandes actores que operan dentro del sector: las empresas cotizadas y los fondos de inversión. Estas compañías deberán ser más transparentes y hacer informes sobre el impacto medioambiental de su actividad económica, y lo segundo es que tendrán que encaminarse hacia el objetivo de emisiones cero.

Los expertos coinciden en que para avanzar hacia una cartera de activos y un modelo de negocio más sostenible, las empresas que operan en el sector inmobiliario deben apostar por la sostenibilidad, la eficiencia energética, la digitalización, la transparencia en la información y la introducción de operativas cada vez más respetuosas con su entorno, que les permitan reducir su huella de carbono a medio y largo plazo.

Estas buenas prácticas forman parte del ADN de Trebia, como inmobiliaria ética de Caja Rural de Soria, que ya ha participado en acciones concretas, como comunidades energéticas o generación distribuida y que van a ser cada vez más valoradas por el mercado y por los inversores.

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El potencial de Tudela de Duero (Valladolid) y sus nuevas naves logísticas

Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Zaragoza se han consolidado durante las últimas décadas como la tierra prometida a la que huyen sin retorno personas de diferentes puntos de la geografía nacional en busca de un futuro prometedor. Son la locomotora que mueve una España a dos velocidades, en la que unos lugares se consolidan como centros de dinamismo económico mientras otros languidecen a la espera de dar con la tecla que les permita su esplendor.

Este problema no sólo afecta a los pueblos rurales, sino también a algunas de las urbes de tamaño mediano, que tan importantes son para fijar residentes en los pequeños municipios cercanos y para lograr una distribución homogénea de la población en todo el territorio, como ocurre en otros países europeos como Francia y Alemania. Según el INE, el 39,9% de la población empadronada en España reside en municipios mayores de 100.000 habitantes.

Romper esta inercia histórica a la concentración requiere tiempo y que estos municipios o ciudades medianas gocen de unos servicios sanitarios, educativos, o de conectividad, que permitan un bienestar adecuado. Por ahora, más allá de otras iniciativas, la Administración central ha dado un paso al frente impulsando el Plan de Descentralización de los Recursos, que se traduce en iniciativas encaminadas a que «la población rural y de ciudades medianas tenga las mismas oportunidades que la de las grandes urbes». Un ejemplo de ello es el traslado a Soria del Centro de Proceso de Datos de la Seguridad Social.

Además de todo lo anterior, los municipios de estas características tienen el reto de aprovechar sus potencialidades y recursos como vía para especializarse. Los demás también tenemos el reto de identificar esas potencialidades a favor de nuestra propia actividad. Además, lejos de ser un hándicap, las zonas despobladas también pueden tener atractivos sobre los que construir su propuesta de valor.

Este mes de agosto ponemos como ejemplo el caso de Tudela de Duero, situado a tan solo unos kilómetros de Valladolid. En el polígono TuDuero hay naves industriales de más de 500 metros cuadrados, sobre parcelas de 1.000 metros cuadrados, con el foco puesto en acoger proyectos en materia de agroalimentación y nuevas tecnologías. Y junto a la autovía Soria – Valladolid.

¿Cuál es la potencialidad de esta zona? Tudela de Duero se ubica a las puertas de la D.O. Ribera del Duero, en una provincia como Valladolid y una comunidad como Castilla y León, donde la agroalimentación tiene un gran peso en la economía local. Su ubicación es estratégica y sus perspectivas de futuro son alentadoras, ya que su futura conexión a la A-11 reforzará todavía más el corredor Valladolid-Aranda de Duero, siendo esta zona una de las más industrializadas de nuestra región.

Por ubicación, instalaciones y proximidad a la administración —el Ayuntamiento de Tudela de Duero ofrece asesoramiento a los emprendedores interesados y su disposición a agilizar todos los trámites en la medida de lo posible—, este enclave logístico está llamado a acoger proyectos de envergadura para la zona en la nueva economía post-Covid.

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Las oficinas se mantienen como la inversión inmobiliaria más rentable

Comprar una oficina en España para alquilarla ofrece una rentabilidad bruta del 11,4%, frente al 10,9% que daba hace 12 meses. Los locales ofrecen un rendimiento del 9,4% (9,3% hace un año) y en el caso de los garajes se sitúa en el 6,5%, inferior al 7,6% de junio de 2020. Por su parte, la rentabilidad de adquirir una vivienda para su posterior arrendamiento se sitúa en un 7,1%. Una cifra inferior al 8,2% de hace un año, según la misma fuente.

A la hora de elaborar el estudio, Idealista divide el precio de venta ofertado entre el precio de alquiler que solicitan los propietarios en los diferentes mercados referente a los índices trimestrales de viviendas, locales, garajes y oficinas correspondientes al segundo trimestre de 2021. El resultado obtenido es el porcentaje bruto de rentabilidad que proporciona a un propietario alquilar su vivienda.

Una de las claves del informe reside en que ofrece datos por capitales de provincia. Por ejemplo, dentro de la vivienda, Lérida es la capital que ofrece en la actualidad una mayor rentabilidad (8,2%), por delante de Murcia (8,1%), Huelva (7,5%), Almería (6,9%) y Santa Cruz de Tenerife (6,8%). Soria capital se sitúa, por ejemplo, con un 6,3%. Una cifra inferior a la medida española.

En el caso de los locales comerciales, los mayores retornos se obtienen en Huelva (11,2%), Ávila (11,1%), Oviedo (10,8%), Lugo (10,6%), Tarragona (9,9%) y Zaragoza (9,8%). En el caso de las oficinas destacan Sevilla (14,1%), Huelva (11,1%), Toledo (10%) y Zaragoza (8,7%).

A su vez, la mayor rentabilidad en garajes se obtiene en Ávila (10,3%), seguida por Murcia (9,6%) y Castellón (8%). Con respecto a Soria capital, el informe sólo ofrece datos de la rentabilidad de la vivienda.

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La logística se consolida como un activo refugio para los inversores

El sector logístico se ha convertido en un activo refugio para los inversores tras la pandemia, según se desprende del informe Un nuevo horizonte inmobiliario, que ha elaborado la consultora CBRE. Durante 2020, el precio de las naves industriales experimentó una subida del 5%. Una tendencia al alza que se está acelerando este año, hasta tal punto que la propia consultora prevé que al final de este trimestre los precios acumulen incrementos de hasta el 12% respecto a la situación anterior a la pandemia.

La previsión es que el importe de las naves logísticas experimente durante el primer semestre del año un crecimiento del 11,67% en Madrid con respecto a finales del 2019 (antes del inicio de la pandemia). Una evolución al alza que también se va a registrar en zonas como Barcelona (+8,24%), Valencia (+5,39%) y Zaragoza (+5,23%), de acuerdo a los datos de la misma fuente, recogidos por el diario La Vanguardia.

“Nos encontramos con una gran demanda de compra de los inversores, porque hay mucha liquidez y porque se desvían fondos al sector que se hubieran invertido en otros activos”, asegura, apunta Gloria Valverde, directora de logística de la consultora Savills Aguirre Newman, en declaraciones al mismo medio.

Una de las claves que explica el auge de la logística radica en los nuevos hábitos de consumo, en el desarrollo del comercio electrónico especialmente tras la pandemia y en el actual escenario global de incertidumbre, donde se considera que la logística puede convertirse en un motor de crecimiento de las ventas.

El incremento de las ventas a través del ecommerce obliga a los negocios a cambiar el rol de la tienda física y a poner el foco en la omnicanalidad. Un concepto que hace alusión a la necesidad de las empresas de ofrecer una cuidada experiencia de cliente a los usuarios en cada uno de los canales en los que están presentes.

«La logística es clave para las estrategias de omnicanalidad y también puede actuar como un motor de crecimiento de las ventas», opina Gonzalo de Oña, ‘managing director’ de cadena de suministro de Accenture Strategy, en declaraciones para Expansión.

En este contexto, tanto la ubicación estratégica de las naves industriales tanto para la “gran logística” como para la “última milla” (que requiere de naves de mucho menor tamaño) —Soria tiene una oportunidad por su buena comunicación en carretera con Madrid— como el uso de la tecnología son dos aspectos clave para las empresas, que están cobrando gran relevancia.

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