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Inmobiliaria Ética

Los inversores inmobiliarios apuestan por la compra de tierras de cultivo

El suelo agrario vuelve a estar en el ojo de los inversores por una serie de factores que, a diferencia de los años de la burbuja inmobiliaria, no tiene nada tiene que ver con la especulación en torno a futuras recalificaciones. Los inversores ponen en valor los frutos que da la tierra en el actual contexto global de auge de la agricultura ecológica, incorporación de nuevas tecnologías al trabajo del campo, nuevo esquema de ayudas en el marco de la Política Agraria Común (PAC) europea, impacto del cambio climático y revalorización de los suelos con acceso a agua. Y es que en el mercado se observa un creciente número de operaciones empresariales y de fondos inmobiliarios interesados en invertir en este tipo de activos, que se caracterizan por su estabilidad en términos de valor.

Ésta es una de las principales conclusiones que se extraen del informe Suelo Agrario en España 2022, elaborado por Tinsa a partir de toda su muestra de valoración de fincas rústicas, la mayor de España, con más de tres millones de hectáreas tasadas desde 2008.

El estudio concluye que la tierra cultivada ofrece rentabilidades de entre el 4% y el 11%. La hectárea cultivada de mayor valor corresponde a los invernaderos (157.000 euros por hectárea), seguido de las hortalizas al aire libre (72.200 €/ha) y cítricos de regadío (53.100 €/ha). “Es un sector en el que existe poca visibilidad sobre el valor del suelo transaccionado, ya que una cantidad considerable de las operaciones se corresponden con figuras alternativas a la compraventa tradicional, como herencias y donaciones”, afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, en declaraciones recogidas por el diario El Confidencial.

Un ejemplo de gran inversor que ha apostado por la vuelta al campo es Azora, que ha tomado una participación del 33% de ISFA, sociedad gestora de proyectos de inversión agraria. Con este movimiento, se ha abierto una nueva vía de inversión en compañías que contribuyen a la descarbonización de activos reales y a la mitigación del cambio climático. Y es que ISFA es una sociedad española, con sede en Vitoria, que tiene como objetivo el desarrollo de explotaciones de almendros de alta densidad bajo el sistema de cultivo sustainable efficient system (SES). Otro ejemplo es la apuesta del empresario Juan Antonio Gómez-Pintado, dueño de Vía Ágora, por los olivos de los montes de Toledo a través de la empresa de aceite de oliva virgen extra (AOVE) Cinco Elementos, que también cuenta con una línea de jabones y cosmética natural desarrollada a partir de esta materia prima; y por la madera, a través de la empresa Lignum Tech, dueña de una de las mayores extensiones de bosque de Guadalajara.

“Los activos rústicos han entrado en los últimos años en el punto de mira de los inversores atraídos por el valor estable de la tierra y el potencial de mejora de los rendimientos. Se interesan principalmente por cultivos de regadío, más valorados y rentables, y por grandes superficies con el objetivo de generar economías de escala y mejorar el retorno de la inversión mediante técnicas de cultivo intensivas y superintensivas”, recalca Arias.

España es uno de los principales productores agroalimentarios dentro de la Unión Europea: el 24% de las hortalizas y el 30,4% de las frutas se producen en nuestro país, donde la agricultura aporta el 2,3% del valor añadido bruto a la economía y concentra el 3,2% de la población activa. En 2021, las exportaciones agroalimentarias españolas aumentaron un 11% anual, alcanzando los 60.118 millones de euros, el máximo de la serie histórica en términos nominales, según Tinsa.

El suelo agrario supone un tercio de la superficie total de nuestro país y los cultivos predominantes son, por este orden, herbáceos (cereales, plantas industriales, plantas forrajeras, tubérculos y leguminosas), olivar, frutales no cítricos (de hueso/pepita, tropicales y frutos secos), viñedo, cítricos, hortalizas/invernaderos y prados/pastizales, según los datos del Ministerio de Agricultura. Dado que el valor de la tierra de cultivo está asociado a su rendimiento, entendido como la producción generada por cada unidad de superficie, el suelo más valorado es el de regadío, principalmente hortalizas y cítricos, aunque estos últimos, y los frutales en general, atraviesan cierta crisis asociada a la atomización y a la competencia de otros países.

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El auge del ‘coliving’ como nueva propuesta residencial

Barcelona acaba de aprobar una adaptación de su Plan General Metropolitano para la implantación de ‘coliving’ en toda la ciudad, convirtiéndose en la primera capital que da un paso en este sentido para dar cabida a nuevas fórmulas habitacionales. Cataluña ya fue la primera comunidad autónoma en plantearse la necesidad de dar respaldo jurídico a las nuevas modalidades residenciales de uso compartido de suelo (‘coliving’ y ‘cohousing’) y ahora ya es un hecho.

Aunque mediante el Decreto-ley 17/2019 se establecieron algunos de los requisitos que debían cumplir estos alojamientos dotacionales, era necesario un desarrollo urbanístico que aclarase su ámbito de aplicación y condiciones de emplazamiento. Barcelona ha sido el primer municipio en llevar a cabo este desarrollo mediante la modificación al PGM, informa Idealista News.

Tanto el ‘coliving’ como el ‘cohousing’ son propuestas residenciales que parten de compartir espacios comunes. Sin embargo, en el ‘coliving’ la mayor parte son espacios compartidos que fomentan una interacción continua entre los residentes mientras que en el ‘cohousing’ las unidades residenciales privadas incluyen todas las funcionalidades tradicionales aunque en un espacio normalmente más limitado. Otra diferencia relevante es que el coliving’ está pensado para estancias temporales, más o menos largas, mientras que el ‘cohousing’ puede ser una solución residencial permanente.

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Senior living, cohousing y coliving, nuevas tendencias inmobiliarias

La ciudad de Barcelona acogió a mediados de octubre The District, un evento orientado a analizar hacia dónde evoluciona el futuro del Real Estate. «La incertidumbre actual traerá medio año de inmovilidad, serán seis meses de wait and see», destacó Juan Velayos, impulsor de esta iniciativa, en declaraciones recogidas por el diario El Español.

“Estimamos un periodo negativo de hasta tres años, con dificultad para acceder a los mercados de capitales y, por tanto, la disponibilidad de recursos propios será muy importante”, señaló Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties, según publica Eje Prime. En una línea similar, Pere Viñolas, presidente de Colonial, apuntó que “en 2023 prevemos recesión, no sabemos si será dura o suave, aunque todo dependerá de si la inflación se reduce más rápido o, por el contrario, cuesta más”.

Pese a la volatilidad actual, Juan Velayos subrayó que “ya se perciben las claras tendencias por las que apostará el sector”. Los inversores inmobiliarios están optando cada vez más por temáticas como el senior living, el cohousing, el coliving o las edificaciones destinadas a clústers de innovación e investigación. A nivel inversión, las operaciones sumarán una mayor complejidad, favorecidas por la entrada de nuevos perfiles de capital en el sector, según la misma fuente. Ya no bastará con la deuda bancaria tradicional ni con ser cada vez más sostenible. Los aspectos relacionados con la parte social y la de gobernanza tomarán preponderancia en las nuevas inversiones. Sin ellas, no habrá capital.

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El mercado inmobiliario como vector para repoblar zonas con baja densidad de habitantes

El municipio de San Esteban de Gormaz (Soria) acogió a mediados de septiembre la jornada La Vivienda Rural. La palanca decisiva para la repoblación. Un evento organizado por la Asociación Tierras Sorianas del Cid que contó con la colaboración de Trebia Inmobiliaria Ética, entre otras entidades. ¿Puede el sector inmobiliario convertirse en un vector para repoblar zonas con baja densidad de habitantes?

Tal y como se abordó en la jornada, y se puede leer en el estudio que se ha elaborado, hay cinco aspectos que, en general, dificultan que la vivienda sea un elemento clave a la hora de contribuir a fijar / atraer población en la España despoblada: 1) elevados porcentajes de vivienda secundaria y vacía; 2) gran número de vivienda en ruina; 3) mal estado de las edificaciones con altos índices de vivienda deteriorada o en precarias condiciones de habitabilidad; 4) desequilibrio entre la demanda y la oferta de vivienda en alquiler; y 5) precios de mercado elevados en compraventa y en alquiler.

A ellos, se suman varias inercias negativas, como la falta de mano de obra especializada y de relevo generacional en el sector de la construcción; municipios sin planeamiento y con personal técnico insuficiente; dificultad de acceso a la información sobre proyectos pioneros o en marcha o sobre oportunidades específicas en el territorio (banco de viviendas, suelos, etc.); y dificultad de acceso a subvenciones específicas para la rehabilitación (tanto de ayuntamientos como particulares).

Sin embargo, también hay una serie de oportunidades y potencialidades encima de la mesa que pueden ser explotadas. Por un lado, distintos sectores empresariales con actividad en estos territorios demandan empleos (personal fijo, discontinuo y eventual) que a su vez necesitan vivienda. Y por otro, existe un gran parque de activos inmobiliarios sin uso o inmovilizados que a través de políticas de rehabilitación y activación podrían actuar de palanca de proyectos pioneros de innovación sostenible (tanto energética como social), así como pilotajes de nuevas formas de convivencia y de tenencia (fórmulas de acceso a suelos, vivienda, etc.).

De hecho, el estudio detecta al menos dos oportunidades que pueden funcionar como posibles motores de activación del mercado de la vivienda. La primera es la creciente demanda de vivienda de personas que quieren abandonar las áreas urbanas y establecerse en el medio rural para emprender un proyecto de vida. Y la segunda es la puesta en marcha del Plan de recuperación, transformación y resiliencia, en el que se van a invertir 6.820 millones de euros para mejorar la eficiencia energética de los edificios y las viviendas. Esta partida de los fondos europeos se va a dividir entre la vivienda social, la restauración de entornos residenciales, edificios públicos y proyectos en localidades de menos de 5.000 habitantes.

¿Es posible entonces situar al inmobiliario como vector de la repoblación? El estudio apunta que sí, y concluye con una propuesta de proyecto piloto a desarrollar en la zona de Tierras Sorianas del Cid: constituir una empresa supermunicipal de vivienda, que promueva todo tipo de acciones en materia de vivienda y regeneración urbana en esta zona, siguiendo para ello experiencias y casos de éxito nacionales e internacionales.

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¿Fin de ciclo inmobiliario?

El mercado inmobiliario y la economía en general se encuentran, como decíamos, en un escenario de incertidumbre e incluso de temor a una nueva recesión económica. Así se desprende del índice REECOX que publica la entidad alemana Deutsche Hypo, que recoge trimestralmente la evolución de los mercados inmobiliarios de Alemania, Francia, Gran Bretaña, Polonia, España y Países Bajos calculando para cada uno de estos seis países valores basados en cinco variables.

A nivel europeo, el índice ha retrocedido un 6% durante el último trimestre, hasta situarse en 229,5 puntos, el nivel más bajo desde principios de 2021, con todos los países en negativo. La tendencia a la baja empezó a finales del año pasado y de momento no da síntomas de cambiar de rumbo de forma inmediata. La lectura más positiva es que España es el mercado donde menos ha descendido el índice y, por tanto, el que mejor ha sobrellevado el complicado escenario económico actual.

“A pesar del anuncio de la subida de los tipos de interés y un crecimiento menor que el esperado, el mercado inmobiliario español sigue registrando mucha actividad. Si la tendencia actual se mantiene, a finales de año podría lograrse un nuevo récord de inversión”, sostiene María Teresa Linares Fernández, directora de la sucursal de Deutsche Hypo en Madrid, quien destaca que la vivienda destinada al alquiler y los inmuebles logísticos están siendo en los últimos meses los activos más atractivos para los inversores, informa Idealista News.

¿Hacia dónde está previsto que evolucione el mercado? Desde la entidad alemana apuntan a un final de ciclo, como deja entrever el hecho de que estén retrasando operaciones a la espera de una mayor certidumbre en la fijación del precio y se están ralentizando los desarrollos de nuevos proyectos. En lo que queda de año, los factores que determinarán la evolución del mercado inmobiliario serán sobre todo «la velocidad con la que los bancos centrales suban los tipos de interés y las posibles restricciones energéticas que se impongan».

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El mercado inmobiliario como valor refugio

El mercado inmobiliario español está afrontando el actual contexto de incertidumbre global, invasión en Ucrania, presión inflacionista y crisis energética en una posición mucho más solvente que en anteriores crisis similares, como el shock financiero de 2008. Al mismo tiempo, algunos activos como la vivienda se están consolidando como un valor refugio para los inversores.

“La inestabilidad de los mercados, que no apunta a mejorar en los próximos meses, constituye una oportunidad para aquellos inversores que buscan tranquilidad y una rentabilidad estable”, apuntan desde la plataforma tecnológica de inversión inmobiliaria Inviertis, en un artículo publicado por Idealista News. “A este apetito de los inversores se suma el interés de las familias españolas por la compra de una residencia debido a la inminente subida de precios y de tipos de interés, factores que han abierto una ‘ventana de oportunidad’ para adquirir en mejores condiciones. De hecho, el residencial será el segmento inmobiliario que mayor interés va a atraer tanto en volumen de inversión como en número de operaciones».

Según la misma fuente, en el mercado existe actualmente un elevado volumen de inversores con liquidez que están buscando invertir su capital comprando activos inmobiliarios como valor refugio, a falta de otras opciones a la vista en los mercados bursátil o energético.

En una línea similar, las estadísticas de JLL apuntan que la vivienda se está consolidando como el activo favorito para invertir dentro del Real Estate, por delante de otras propiedades más tradicionales como las oficinas o el retail. Es una tendencia que se está produciendo en España y a nivel europeo, en línea con lo ocurrido en Estados Unidos. Durante el primer semestre del año, la inversión en residencial (incluye vivienda en alquiler y residencias para la tercera edad y de estudiantes) alcanzó los 2.200 millones de euros en España, representando un crecimiento de un 26% interanual, informa Cinco Días. Su peso representa el 24% de la inversión total inmobiliaria.

¿Por qué el ladrillo puede emerger como refugio en tiempos de incertidumbre? “Hay muchas razones para ello”, apuntan desde iCapital en este artículo de Bolsa Manía. «Podemos decir que son activos tangibles y se pueden ver al pasear por las zonas donde están ubicados, generan rentas ligadas a la inflación que ayudan a mantener un alto nivel de vida, en momentos de turbulencias de los mercados su valoración no sufre cambios visibles y generalmente no dan dolores de cabeza», argumenta.

Si bien el residencial es el favorito de los inversores, la logística también está acaparando desde el inicio de la pandemia la atención del capital, especialmente en zonas estratégicas y bien comunicadas. Ya sólo en el área metropolitana de Madrid y Barcelona, las dos grandes ciudades de España, están en marcha en la actualidad 60 proyectos para aumentar la superficie de naves y almacenes en 2,5 millones de metros cuadrados, lo que incrementará un 12% el stock disponible de las plataformas logísticas, según un estudio de Deloitte, publicado por Cinco Días.

Locales, garajes,… Y trasteros. La falta de espacio de las viviendas, especialmente en las grandes urbes, ha convertido a los trasteros en un bien cada vez más preciado y demandado, y al mismo tiempo en una opción de inversión. Una vez que se alquila, su rentabilidad se sitúa por encima del 5%, según apunta elEconomista.

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El mercado inmobiliario entra en el metaverso

El metaverso, término que procede de la novela de 1992 ‘Snow Crash’, de Neal Stephenson, es un concepto que está de moda desde hace meses. Incluso en el mercado inmobiliario. Este término hace alusión al mundo virtual al que nos conectaremos utilizando una serie de dispositivos que nos harán pensar que realmente estamos dentro de él, interactuando con todos sus elementos. La gran diferencia con respecto a los mundos virtuales ya existentes por ejemplo en los videojuegos radica en que el metaverso no busca ser un mundo de fantasía, sino una realidad alternativa.

Muchas empresas han visto en este mundo virtual una oportunidad de ver crecer su negocio, utilizando para ello los NFT, un certificado basado en ‘blockchain’ que garantiza su autenticidad y propiedad, y pagando en diversas criptomonedas. El mercado del entretenimiento, la formación y la educación, la moda, el turismo, el deporte, el ‘blockchain’ o el de desarrollo de software, entre otros, albergarán grandes opciones de negocio, tal y como explica Idealista News. ¿Y el real estate?

Dentro del ámbito inmobiliario, las compraventas en el mundo virtual alcanzaron el año pasado los 500 millones de dólares, según MetaMetrics Solution. Por ahora, hay cuatro plataformas que concentran toda la actividad: Decentraland, Sandbox, Cryptovoxels y Somnium Space.

La primera de ellas es posiblemente el metaverso moderno más conocido, donde se incentiva a una red global de usuarios a comprar y vender bienes inmuebles digitales, explorar, interactuar y jugar. Es una plataforma que ofrece un universo virtual parecido a lo que ofrecía el videojuego Second Life. A su vez, Genesis City es la ciudad que ha creado para que los usuarios generen sus avatares y se paseen por ella, accedan a sus comercios, acudan a sus eventos e interactúen entre ellos. Esta ciudad virtual —comparada por su extensión con Washington DC— tiene 900.000 parcelas y algunas de ellas han sido vendidas por más de 200.000 dólares en criptomonedas. Porque, al igual que en la vida real, no es lo mismo estar en una zona ‘prime’ que en una secundaria o ubicada en la periferia.

En España, las agencias y promotoras tradicionales han puesto el foco en el metaverso. Aprovechando la celebración de SIMA, Gilmar inauguró a finales de mayo una sede comercial en Decentraland. A su vez, Metrovacesa se convirtió en la primera promotora en acceder al metaverso gracias a la alianza con la start up Datacasas Proptech, informa Expansión.

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Trebia cumple diez años

El año 2022 es especial para todos los que formamos parte de Trebia Inmobiliaria Ética. Cumplimos 10 años y queremos aprovechar estas líneas para reflexionar en torno al camino recorrido y al futuro que tenemos como portal inmobiliario, que opera con criterios de sostenibilidad y está especializado en devolver al mercado activos en desuso, siempre con el objetivo de promover el desarrollo económico de las zonas donde opera.

El origen de Trebia se remonta a 2012, pero el proyecto tiene su explicación en lo que ocurrió cuatro años antes, cuando la caída de Lehman Brothers provocó un colapso económico en 2008, la economía se paró y el castillo de naipes que se había levantado en España en torno al mercado inmobiliario se derrumbó. Entonces, la valoración de los activos se hundió y muchas promotoras y constructoras quebraron, incapaces de devolver los préstamos. Lo mismo ocurrió con particulares, que tampoco pudieron hacer frente a las deudas que habían contraído. Así, de repente, los balances de las entidades financieras se llenaron de estos activos fallidos (viviendas, suelos, naves, locales, etc), que salían del mercado y perdían la utilidad para la que se habían concebido.

Trebia surgió en este contexto con la vocación de gestionar la cartera de activos de Caja Rural de Soria, siguiendo su misma cultura empresarial cooperativa puesta en marcha en 1964. Entonces creamos una marca, Trebia, como denominación de un portal inmobiliario distinto. Distinto tanto por el modelo de trabajo, escalable y con la participación de compañeros de Caja Rural de Soria; como por la aspiración por la que siempre nos hemos movido: devolver al mercado los activos inmobiliarios que teníamos en cartera y en desuso, apostando por el desarrollo económico local allí donde están ubicados, siempre con criterios de sostenibilidad y de creación de valor añadido.

A lo largo de nuestra trayectoria, hemos trabajado con clientes que operan en diferentes sectores, desde el turismo hasta la industria pasando por la educación. Entre ellos están los proyectos de Valdelavilla, hoy escenario de una serie de éxito en televisión; Megara, una cooperativa de energía con una gran proyección; el servicio de restauración de motos de Francisco Baos o la Fundación Down Zaragoza, entre otros. La satisfacción de ellos y otros tantos clientes nos anima a seguir apostando por el desarrollo local y sostenible de los municipios donde estamos presentes.

El camino recorrido durante esta década nos ha dado la razón en cuanto a la importancia de gestionar una cartera de activos inmobiliarios con criterios éticos y sostenibles, tal y como se desprende de los Objetivos de Desarrollo Sostenible 2030 que, como sociedad, hemos acordado a nivel global. ¿Hacia dónde se dirige nuestro portal inmobiliario? Pese al contexto de incertidumbre geopolítica, económica y social en el que nos encontramos a mitad de 2022, si una cosa tenemos clara en Trebia es que el futuro pasa por profundizar en nuestro modelo de funcionamiento, siempre con el foco puesto en devolver el uso a aquellos activos inmobiliarios que lo han perdido, promoviendo al mismo tiempo el desarrollo económico local de los emplazamientos donde se asientan.

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