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El cierre de año siempre es buen momento para parar, hacer balance e intentar anticiparse al próximo ejercicio que viene. ¿Qué tendencias marcarán el mercado inmobiliario en 2024? ¿Cuáles son los principales retos que las compañías tendrán que afrontar? En esta última newsletter del año aprovechamos para apuntar las claves que marcarán el devenir del Real Estate el próximo año.

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La aprobación en 2015 de los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) por parte de las Naciones Unidas ha puesto de manifiesto la necesidad que tienen los países, las empresas y los propios ciudadanos de intentar contribuir, desde su actividad diaria, a un mundo cada vez más sostenible. El mercado inmobiliario no es ajeno a ello y, particularmente la vivienda, tiene un gran reto encima de la mesa, que pasa por impulsar un plan de rehabilitación del parque residencial, para mejorar la eficiencia y sostenibilidad de cada inmueble. Y es que, según la Comisión Europea, los edificios son responsables del 36% de las emisiones de gases de efecto invernadero y del 40% del consumo de energía. 

El parque de viviendas en España envejece. Sumado a que antes de 1980 no había regulación sobre las condiciones térmicas de los edificios, obtenemos la cifra de que más del 35% de las emisiones de CO2 lo son desde los edificios. Así, en nuestro país más de la mitad de los inmuebles en nuestro país tiene una antigüedad de más de 40 años, según informa Idealista, con datos de Catastro. País Vasco (63,5%), Cataluña (59,8%) y Aragón (56,2%) son las regiones con la media de casas más viejas del país, mientras Murcia, Canarias y Andalucía presentan el parque ‘más joven’. 

En cifras, de las más de 25,2 millones de casas, el 51,2% tiene 40 años o más. “Lo más alarmante no es sólo que haya tantos edificios con más de 40 años, sino que el 80% de estos edificios presenta bajas calificaciones en términos de emisiones y consumo energético”, apunta la agencia EFE. 

¿Qué deficiencias suelen tener los inmuebles? ¿Cómo se podrían resolver? Para lograr la rehabilitación eficiente y sostenible de los edificios, es crucial emprender una serie de acciones clave. En primer lugar, se debe considerar el aislamiento térmico, que implica la instalación de material aislante en techos, paredes y suelos; y la puesta en marcha de sistemas de renovación de aire con recuperación de calor. Estas medidas reducen significativamente la pérdida de calor en invierno y evita el ingreso excesivo de calor en verano, disminuyendo así la necesidad de calefacción y refrigeración. 

Además, la adopción de sistemas de energía renovable, como paneles solares o tecnologías eólicas, representa una solución interesante si lo que se desea es reducir la dependencia de combustibles fósiles y disminuir las emisiones de carbono. Asimismo, la instalación de ventanas eficientes con doble acristalamiento y buen aislamiento contribuye a mejorar la eficiencia energética al evitar las pérdidas de calor en invierno y el ingreso de frío en invierno. La actualización de los sistemas de calefacción y refrigeración a modelos más eficientes, como las bombas de calor, es otra medida importante. Estos sistemas reducen significativamente el consumo de energía y mejoran la eficiencia del edificio en términos de climatización. 

Finalmente, la implementación de sistemas de certificación energética permite a los propietarios y compradores evaluar la eficiencia energética de un edificio. Esto fomenta la inversión en mejoras y la toma de decisiones informadas para lograr edificios más sostenibles y eficientes desde el punto de vista energético. 

En conjunto, estas acciones son fundamentales para abordar los desafíos de la rehabilitación de viviendas en España y avanzar hacia un futuro más sostenible. Porque la rehabilitación de edificios existentes no solo beneficia al medio ambiente, sino que también tiene ventajas económicas y sociales, como una reducción de los costes, mejora de la calidad de vida de los residentes, generación de empleo durante el proceso de rehabilitación y cumplimiento de los objetivos de sostenibilidad que se han adquirido como país. 

La mejora de la eficiencia energética y la sostenibilidad en los edificios existentes no solo contribuye a la protección del medio ambiente, sino que también reduce los costos para los residentes, genera empleo, mejora la calidad de vida y aumenta la capacidad de reembolso en el caso de ser financiados. Para avanzar hacia un futuro más sostenible, es esencial que se tomen medidas efectivas y se fomente la inversión en la rehabilitación de edificios en todo el país.

En este contexto, los fondos europeos y las deducciones por IRPF facilitan la rehabilitación de los edificios, que deberán prepararse para cumplir con la normativa europea. Según Idealista, casi 13 millones de viviendas en España, las más antiguas, podrían acogerse a algunos de los planes específicos procedente de estos fondos Next Generation EU. 

Las actuaciones otorgan un beneficio económico a la comunidad y mejoran la salud y el confort de las personas. Igualmente, acometer una inversión en eficiencia energética también incrementa el valor de los propios inmuebles. 

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Este mes de septiembre se ha organizado en Barcelona uno de los eventos más importantes del año en materia de Real Estate: The District. Un evento que se ha celebrado en la Ciudad Condal durante tres días y ha contado con la asistencia de más de 10.000 profesionales del sector. Su director, Juan Velayos, explicaba en rueda de prensa cuál es la visión que tienen con respecto a la situación del mercado en la actualidad y de cara a los próximos meses.

• Incertidumbre y estabilidad: Aunque el mercado inmobiliario experimenta incertidumbre en el corto plazo, se espera que la inversión en el sector aumente en 2024. Esto sugiere que, a pesar de las preocupaciones actuales, existe confianza en la estabilidad a largo plazo del mercado.
• Ralentización, no colapso: Velayos señala que el mercado inmobiliario no colapsará, pero se ha ralentizado. Se espera que esta tendencia de desaceleración continúe debido a la incertidumbre sobre las tasas de interés. Esto sugiere una perspectiva de estabilidad a largo plazo en lugar de una crisis inminente.
• Fin de la subida de tipos de interés: Se pronostica que la subida de tipos de interés está llegando a su fin, lo que podría disminuir la incertidumbre en el mercado y atraer nuevamente la inversión. Esto se espera para el período posterior a 2024.
• Reestructuración de deuda: Aunque no se anticipa un colapso, se espera una necesidad significativa de reestructuración de deuda en el mercado inmobiliario.
• Especialización y demanda habitacional: Se prevé que la demanda inmobiliaria se incline hacia la especialización para atender a las necesidades específicas de diferentes momentos vitales de las personas. Esto puede incluir un enfoque en soluciones habitacionales específicas.
• Oficinas y activos inmobiliarios: El mercado de oficinas genera debates e interrogantes en el sector. Se menciona una distinción entre activos bien localizados, que se consideran sólidos y resilientes, y oficinas secundarias o envejecidas, que podrían enfrentar mayores desafíos.
• Criterios ESG: La consideración de criterios ambientales, sociales y de gobernanza (ESG) se está volviendo cada vez más importante en el sector inmobiliario. Los activos que cumplan con estándares ESG más altos podrían ser más atractivos para inversores y reguladores.

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Un reciente estudio publicado en junio por el Banco de España recomienda “revisar los procedimientos de gestión del suelo urbanizable” para tratar de bajar el precio de la vivienda en España, cuya carestía atribuye, entre otros motivos, al “desajuste entre la oferta y la demanda”. Ésta es una de las principales conclusiones del informe El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda y su relación con los precios, realizado por el analista del banco emisor Lucio San Juan, y publicado en su último Boletín Económico.

El informe aborda el desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda en el mercado residencial de España. Aunque el encarecimiento del crédito ha afectado al dinamismo del mercado, el Banco de España señala que el precio de la vivienda continúa mostrando una resistencia a la baja debido a varios factores.

Uno de los principales es la escasez de obra nueva, que ha llevado a un desplazamiento de la demanda hacia la vivienda de segunda mano. Además, los altos costes de los materiales de construcción y la creciente escasez de mano de obra han limitado la producción de viviendas nuevas. Esta falta de oferta ha generado presiones alcistas sobre los precios, especialmente en aquellas regiones con una mayor escasez relativa de viviendas.

A pesar de estos desafíos, el informe destaca que los compradores actuales son en su mayoría hogares de rentas medias y altas, con un patrimonio preexistente significativo. Estos hogares no dependen en gran medida del crédito para financiar la compra de vivienda y su poder adquisitivo no se ha visto afectado de manera significativa por el aumento de la inflación. Por lo tanto, el Banco de España considera que estos factores mitigadores podrían contribuir a limitar la pérdida de dinamismo en las transacciones.

El informe también menciona que la demanda de vivienda en propiedad se ha recuperado después del impacto de la pandemia con mayor intensidad que la oferta. Sin embargo, para lograr un mayor equilibrio entre la oferta y la demanda, el Banco de España sugiere la necesidad de agilizar la gestión del suelo urbanizable. Esta medida permitiría una producción de viviendas más rápida y eficiente, lo que podría ayudar a abaratar los precios en el mercado inmobiliario.

En cuanto a la evolución futura, el informe indica que dependerá del comportamiento de los flujos migratorios netos. Si se cumplen las estimaciones del Instituto Nacional de Estadística, algunos mercados locales podrían experimentar una prolongación de las tensiones entre la oferta y la demanda de vivienda.

En resumen, el informe del Banco de España resalta la resistencia al descenso de los precios de la vivienda debido a la escasez de obra nueva, los altos costes de los materiales de construcción y la situación patrimonial favorable de los compradores. Para lograr un equilibrio y una reducción de los precios, se sugiere agilizar la gestión del suelo urbanizable. La demanda de vivienda ha superado a la oferta, generando presiones alcistas sobre los precios, especialmente en áreas con escasez relativa de viviendas. El comportamiento futuro del mercado dependerá de los flujos migratorios netos.

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La constitución de joint ventures, término anglosajón que hace alusión a la creación de una nueva empresa entre varios socios, está ganando popularidad dentro del sector inmobiliario como una estrategia de inversión atractiva. Así se desprende un reciente artículo publicado por La Información, donde se analiza cómo estas asociaciones están siendo utilizadas cada vez más debido a los beneficios que ofrecen.

Las joint ventures inmobiliarias permiten a las empresas unir fuerzas y compartir recursos, conocimientos y riesgos. Esto les brinda una mayor resiliencia frente a la volatilidad del mercado y la posibilidad de explorar nuevos mercados, desarrollar proyectos más grandes y diversificar sus carteras de inversión. Una opción especialmente útil en un contexto como el actual, donde las opciones de inversión para obtener una rentabilidad ha aumentado gracias al auge de nuevas modalidades como el build to rent o el co-living.

De hecho, este tipo de compañías son especialmente útiles para hacer frente a desafíos específicos del mercado inmobiliario, como los altos precios de los terrenos, los costos de construcción en aumento y la competencia cada vez más intensa. Al colaborar, las empresas pueden compartir los costos y riesgos asociados a estos desafíos, aprovechando las fortalezas y la experiencia de cada socio.

“Generalmente, los promotores aportan los activos, su conocimiento local y sus capacidades de promoción, el inversor aporta el capital y su experiencia en el crecimiento, expansión y consolidación de mercados, y el operador (si es que es necesario) su conocimiento en el diseño de los activos y sus capacidades operativas una vez los activos están funcionando”, apuntan en el artículo.

Este tipo de sociedades pueden adoptar diferentes formas, desde acuerdos informales hasta la creación de empresas conjuntas más estructuradas. Así, pueden involucrar tanto a empresas locales como internacionales, lo que amplía aún más las oportunidades de inversión. Su constitución implica la creación de una nueva sociedad, cuya rentabilidad se distribuye entre los socios.

Entre otros ejemplos, la empresa americana Greystar Real Estate se ha aliado con la promotora nacional Vía Célere para promover más de 2.400 viviendas para el ‘build to rent’, bajo la nueva marca ‘Be Casa Essential’. Renta Corporación ha firmado un acuerdo con Kennedy Wilson Europe Real Estate, con el objetivo de invertir en edificios residenciales en España con una cartera de capital de 10 millones de euros. Y la firma sueca Iberian Yield ha sellado una alianza con la constructora Grupo Otero para invertir en el sector residencial de alquiler.

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El mercado del suelo urbano cerró 2022 a la baja, con una reducción de las operaciones de compraventa del 26% en comparación con el año anterior, según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Concretamente, se formalizaron 5.685 operaciones. Esta disminución en la cifra de transacciones se produjo en un contexto de menor superficie transmitida (se redujo más del 30% en un año hasta los 6,5 millones de m2) y de menor valor asociado (reducción del 22% durante el mismo periodo hasta los 964 millones) al registrado un año antes.

A cierre de 2022, el precio del suelo urbano protagonizó su primera caída en seis trimestres, desde el arranque del 2021, al abaratarse un 0,1% hasta los 160 euros/m2 en un contexto marcado por la subida de los tipos de interés, el encarecimiento de la financiación y la moderación de las cifras del sector inmobiliario. El valor del mismo se sitúa así lejos de su máximo histórico,cuando a mediados de 2007 alcanzó los 285 euros/m2.

Por comunidades autónomas, el mayor precio del suelo urbano se registró en los últimos meses de 2022 en Baleares con 341 euros/m2, tras dispararse en el año un 10,5%. A continuación se sitúa la Comunidad de Madrid, con 261 euros/m2 (-15,5% anual); Canarias, con 240,5 euros/m2 (-10,5%); y País Vasco, con 232,5 euros/m2 (-16%), según un artículo de Expansión.

José Antonio Salomón, responsable del área de research de Gesvalt, matiza en declaraciones para Eje Prime que, a la hora de valorar los datos publicados por el Ministerio, se debe tener en cuenta que “el comportamiento del mercado del suelo no se ha mantenido estable en todos los territorios, sino que en cada uno de ellos se ha comportado de una manera distinta en función de aspectos como la demanda, el dinamismo de mercado o las oportunidades de inversión”, informa Eje Prime. De hecho, de acuerdo a los datos de la misma fuente gubernamental, la evolución del mercado no ha sido uniforme en 2022: a cierre del ejercicio, en 27 provincias el precio medio del suelo se había incrementado respecto al mismo periodo del año anterior, mientras que en 22 el precio había caído.

Durante 2022, el mercado del suelo se caracterizó por un gran dinamismo especialmente en los segmentos residencial y logístico, tanto en actividad como en precios, concentrándose el mayor movimiento en los principales núcleos de población y en las capitales de provincia. Sin embargo, la incertidumbre macroeconómica derivada de la crisis de la guerra en Ucrania ha provocado que esa actividad se redujera en la segunda mitad del ejercicio y también en los primeros meses de 2023.

En residencial, la adquisición de suelo se ha concentrado especialmente en aquellos mercados donde menos stock de vivienda nueva disponible hay, y más demanda de la misma se registra. A su vez, la inmologística no ha dejado de registrar transacciones. Tanto inversores como promotores han mostrado su apetito por la compra de este tipo de suelo en las principales vías de acceso. Destaca la actividad en zonas próximas a Madrid y Barcelona.

¿Cómo evolucionará el mercado del suelo en 2023? Los expertos apuntan que el precio tenderá a una moderación del crecimiento, donde todavía se registraba una tendencia alcista; y hacia una estabilización en general. El cambio de ciclo inmobiliario, que ya se hizo notar en el segundo semestre de 2022, después de la primera alza de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE), determinará unos precios parecidos a los del cierre del pasado ejercicio, apuntan los expertos, aunque esta dinámica no aplicará a todos los territorios por igual.

José Antonio Salomón, de Gesvalt, especifica en declaraciones para Eje Prime que cada territorio y submercado tendrá su propia evolución “en función del equilibrio que encuentren la oferta y demanda de suelo urbano en cada zona, los avances en el planeamiento urbanístico o las oportunidades de inversión que se den durante el año, entre otros aspectos”.

A su vez, Antonio de la Fuente, de Colliers, explica que “en un mercado perfecto en el que el suelo fuera una materia prima limitada, en la situación actual debería llevar aparejada un descenso en el precio de venta del suelo”. “No obstante, ante las limitaciones derivadas de plazos en la gestión urbanística del suelo y que la mayoría de los propietarios no tiene necesidad de vender, ya que el suelo no se encuentra financiado, y porque ya ha afrontado alguna gestión urbanística muy larga, evitará que los precios de suelo bajen de forma notable en casi todas las ubicaciones”, concluye.

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Eventos como Rebuild muestran hacia dónde avanza el sector. La sexta edición de esta feria se centró en analizar cómo se está transformando la construcción y la edificación, y en mostrar los desafíos y oportunidades que surgen en este proceso. Uno de los temas centrales fue la necesidad de lograr un nuevo modelo de construcción de edificios industrializada, que permita mejorar la eficiencia y su digitalización, impulsando así la creación de mano de obra cualificada y la atracción de perfiles jóvenes y femeninos, informa El Español. Actualmente, la construcción industrializada solo representa el 2% del total de las construcciones que se realizan en el territorio nacional, mientras que en zonas como Alemania o Reino Unido representan un 9% y un 7%, respectivamente. Avanzar hacia una mayor colaboración público-privada es clave en este sentido.

La sostenibilidad fue otro de los grandes protagonistas. Y es que la edificación ocasiona el 30,1% del consumo de energía final y el 25,1% de las emisiones de dióxido de carbono en nuestro país. Por ello, durante el evento se reflexionó sobre cómo caminar hacia una construcción más sostenible, apostando por materiales como la madera con una huella de carbono cero y criterios de economía circular. La forma en la que se construye también debe cambiar para tener en cuenta el fin de vida de los edificios, diseñando para desensamblar y poder reciclar después los materiales y crear una economía circular. Además, se ha propuesto una solución disruptiva que permite capturar el CO2 en el proceso de producción de cemento, reduciendo así la huella de carbono en la construcción.

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