El mercado del suelo urbano cerró 2022 a la baja, con una reducción de las operaciones de compraventa del 26% en comparación con el año anterior, según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Concretamente, se formalizaron 5.685 operaciones. Esta disminución en la cifra de transacciones se produjo en un contexto de menor superficie transmitida (se redujo más del 30% en un año hasta los 6,5 millones de m2) y de menor valor asociado (reducción del 22% durante el mismo periodo hasta los 964 millones) al registrado un año antes.
A cierre de 2022, el precio del suelo urbano protagonizó su primera caída en seis trimestres, desde el arranque del 2021, al abaratarse un 0,1% hasta los 160 euros/m2 en un contexto marcado por la subida de los tipos de interés, el encarecimiento de la financiación y la moderación de las cifras del sector inmobiliario. El valor del mismo se sitúa así lejos de su máximo histórico,cuando a mediados de 2007 alcanzó los 285 euros/m2.
Por comunidades autónomas, el mayor precio del suelo urbano se registró en los últimos meses de 2022 en Baleares con 341 euros/m2, tras dispararse en el año un 10,5%. A continuación se sitúa la Comunidad de Madrid, con 261 euros/m2 (-15,5% anual); Canarias, con 240,5 euros/m2 (-10,5%); y País Vasco, con 232,5 euros/m2 (-16%), según un artículo de Expansión.
José Antonio Salomón, responsable del área de research de Gesvalt, matiza en declaraciones para Eje Prime que, a la hora de valorar los datos publicados por el Ministerio, se debe tener en cuenta que “el comportamiento del mercado del suelo no se ha mantenido estable en todos los territorios, sino que en cada uno de ellos se ha comportado de una manera distinta en función de aspectos como la demanda, el dinamismo de mercado o las oportunidades de inversión”, informa Eje Prime. De hecho, de acuerdo a los datos de la misma fuente gubernamental, la evolución del mercado no ha sido uniforme en 2022: a cierre del ejercicio, en 27 provincias el precio medio del suelo se había incrementado respecto al mismo periodo del año anterior, mientras que en 22 el precio había caído.
Durante 2022, el mercado del suelo se caracterizó por un gran dinamismo especialmente en los segmentos residencial y logístico, tanto en actividad como en precios, concentrándose el mayor movimiento en los principales núcleos de población y en las capitales de provincia. Sin embargo, la incertidumbre macroeconómica derivada de la crisis de la guerra en Ucrania ha provocado que esa actividad se redujera en la segunda mitad del ejercicio y también en los primeros meses de 2023.
En residencial, la adquisición de suelo se ha concentrado especialmente en aquellos mercados donde menos stock de vivienda nueva disponible hay, y más demanda de la misma se registra. A su vez, la inmologística no ha dejado de registrar transacciones. Tanto inversores como promotores han mostrado su apetito por la compra de este tipo de suelo en las principales vías de acceso. Destaca la actividad en zonas próximas a Madrid y Barcelona.
¿Cómo evolucionará el mercado del suelo en 2023? Los expertos apuntan que el precio tenderá a una moderación del crecimiento, donde todavía se registraba una tendencia alcista; y hacia una estabilización en general. El cambio de ciclo inmobiliario, que ya se hizo notar en el segundo semestre de 2022, después de la primera alza de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE), determinará unos precios parecidos a los del cierre del pasado ejercicio, apuntan los expertos, aunque esta dinámica no aplicará a todos los territorios por igual.
José Antonio Salomón, de Gesvalt, especifica en declaraciones para Eje Prime que cada territorio y submercado tendrá su propia evolución “en función del equilibrio que encuentren la oferta y demanda de suelo urbano en cada zona, los avances en el planeamiento urbanístico o las oportunidades de inversión que se den durante el año, entre otros aspectos”.
A su vez, Antonio de la Fuente, de Colliers, explica que “en un mercado perfecto en el que el suelo fuera una materia prima limitada, en la situación actual debería llevar aparejada un descenso en el precio de venta del suelo”. “No obstante, ante las limitaciones derivadas de plazos en la gestión urbanística del suelo y que la mayoría de los propietarios no tiene necesidad de vender, ya que el suelo no se encuentra financiado, y porque ya ha afrontado alguna gestión urbanística muy larga, evitará que los precios de suelo bajen de forma notable en casi todas las ubicaciones”, concluye.
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