Tendencias Inmobiliarias

Barcelona acaba de aprobar una adaptación de su Plan General Metropolitano para la implantación de ‘coliving’ en toda la ciudad, convirtiéndose en la primera capital que da un paso en este sentido para dar cabida a nuevas fórmulas habitacionales. Cataluña ya fue la primera comunidad autónoma en plantearse la necesidad de dar respaldo jurídico a las nuevas modalidades residenciales de uso compartido de suelo (‘coliving’ y ‘cohousing’) y ahora ya es un hecho.

Aunque mediante el Decreto-ley 17/2019 se establecieron algunos de los requisitos que debían cumplir estos alojamientos dotacionales, era necesario un desarrollo urbanístico que aclarase su ámbito de aplicación y condiciones de emplazamiento. Barcelona ha sido el primer municipio en llevar a cabo este desarrollo mediante la modificación al PGM, informa Idealista News.

Tanto el ‘coliving’ como el ‘cohousing’ son propuestas residenciales que parten de compartir espacios comunes. Sin embargo, en el ‘coliving’ la mayor parte son espacios compartidos que fomentan una interacción continua entre los residentes mientras que en el ‘cohousing’ las unidades residenciales privadas incluyen todas las funcionalidades tradicionales aunque en un espacio normalmente más limitado. Otra diferencia relevante es que el coliving’ está pensado para estancias temporales, más o menos largas, mientras que el ‘cohousing’ puede ser una solución residencial permanente.

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La ciudad de Barcelona acogió a mediados de octubre The District, un evento orientado a analizar hacia dónde evoluciona el futuro del Real Estate. «La incertidumbre actual traerá medio año de inmovilidad, serán seis meses de wait and see», destacó Juan Velayos, impulsor de esta iniciativa, en declaraciones recogidas por el diario El Español.

“Estimamos un periodo negativo de hasta tres años, con dificultad para acceder a los mercados de capitales y, por tanto, la disponibilidad de recursos propios será muy importante”, señaló Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties, según publica Eje Prime. En una línea similar, Pere Viñolas, presidente de Colonial, apuntó que “en 2023 prevemos recesión, no sabemos si será dura o suave, aunque todo dependerá de si la inflación se reduce más rápido o, por el contrario, cuesta más”.

Pese a la volatilidad actual, Juan Velayos subrayó que “ya se perciben las claras tendencias por las que apostará el sector”. Los inversores inmobiliarios están optando cada vez más por temáticas como el senior living, el cohousing, el coliving o las edificaciones destinadas a clústers de innovación e investigación. A nivel inversión, las operaciones sumarán una mayor complejidad, favorecidas por la entrada de nuevos perfiles de capital en el sector, según la misma fuente. Ya no bastará con la deuda bancaria tradicional ni con ser cada vez más sostenible. Los aspectos relacionados con la parte social y la de gobernanza tomarán preponderancia en las nuevas inversiones. Sin ellas, no habrá capital.

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El municipio de San Esteban de Gormaz (Soria) acogió a mediados de septiembre la jornada La Vivienda Rural. La palanca decisiva para la repoblación. Un evento organizado por la Asociación Tierras Sorianas del Cid que contó con la colaboración de Trebia Inmobiliaria Ética, entre otras entidades. ¿Puede el sector inmobiliario convertirse en un vector para repoblar zonas con baja densidad de habitantes?

Tal y como se abordó en la jornada, y se puede leer en el estudio que se ha elaborado, hay cinco aspectos que, en general, dificultan que la vivienda sea un elemento clave a la hora de contribuir a fijar / atraer población en la España despoblada: 1) elevados porcentajes de vivienda secundaria y vacía; 2) gran número de vivienda en ruina; 3) mal estado de las edificaciones con altos índices de vivienda deteriorada o en precarias condiciones de habitabilidad; 4) desequilibrio entre la demanda y la oferta de vivienda en alquiler; y 5) precios de mercado elevados en compraventa y en alquiler.

A ellos, se suman varias inercias negativas, como la falta de mano de obra especializada y de relevo generacional en el sector de la construcción; municipios sin planeamiento y con personal técnico insuficiente; dificultad de acceso a la información sobre proyectos pioneros o en marcha o sobre oportunidades específicas en el territorio (banco de viviendas, suelos, etc.); y dificultad de acceso a subvenciones específicas para la rehabilitación (tanto de ayuntamientos como particulares).

Sin embargo, también hay una serie de oportunidades y potencialidades encima de la mesa que pueden ser explotadas. Por un lado, distintos sectores empresariales con actividad en estos territorios demandan empleos (personal fijo, discontinuo y eventual) que a su vez necesitan vivienda. Y por otro, existe un gran parque de activos inmobiliarios sin uso o inmovilizados que a través de políticas de rehabilitación y activación podrían actuar de palanca de proyectos pioneros de innovación sostenible (tanto energética como social), así como pilotajes de nuevas formas de convivencia y de tenencia (fórmulas de acceso a suelos, vivienda, etc.).

De hecho, el estudio detecta al menos dos oportunidades que pueden funcionar como posibles motores de activación del mercado de la vivienda. La primera es la creciente demanda de vivienda de personas que quieren abandonar las áreas urbanas y establecerse en el medio rural para emprender un proyecto de vida. Y la segunda es la puesta en marcha del Plan de recuperación, transformación y resiliencia, en el que se van a invertir 6.820 millones de euros para mejorar la eficiencia energética de los edificios y las viviendas. Esta partida de los fondos europeos se va a dividir entre la vivienda social, la restauración de entornos residenciales, edificios públicos y proyectos en localidades de menos de 5.000 habitantes.

¿Es posible entonces situar al inmobiliario como vector de la repoblación? El estudio apunta que sí, y concluye con una propuesta de proyecto piloto a desarrollar en la zona de Tierras Sorianas del Cid: constituir una empresa supermunicipal de vivienda, que promueva todo tipo de acciones en materia de vivienda y regeneración urbana en esta zona, siguiendo para ello experiencias y casos de éxito nacionales e internacionales.

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Aprovechando el final de año, toca hacer balance e identificar las claves del próximo ejercicio que comienza en cuestión de días. ¿Cómo será el 2022 para el mercado inmobiliario? En este artículo intentamos esbozar cómo se presenta el próximo año dentro del Real Estate.

El mercado inmobiliario español ha recuperado el pulso durante el presente ejercicio, dejando atrás los meses de menor actividad debido a las restricciones y la crisis sanitaria. Los expertos consultados por medios de comunicación como Expansión, Cinco Días, elEconomista o Idealista apuntan que durante 2022 se prevé una continuidad en la senda alcista. Con algunos matices.

“La aparición de ómicron está modificando la actitud inversora en el cierre de ejercicio y seguramente también la vaya a modificar en el comienzo del año 2022 hacia una mayor cautela, que seguirá, previsiblemente, hasta que tengamos datos de mejora pandémica”, explica Pedro del Pozo, director de inversiones financieras en Mutualidad de la Abogacía, en declaraciones para okDiario.

Para el 2021, la consultora inmobiliaria JLL estima que la inversión total en el sector inmobiliario alcanzará unos 12.000 millones de euros, lo que supone un incremento de un 33% respecto al año anterior. “Prevemos que en 2022 la tendencia alcista de la inversión continúe de forma destacada en los sectores residencial en alquiler y logístico”, asegura Sergio Fernandes, director del negocio de inversores de la firma.

Mercado residencial e hipotecario. Los expertos apuntan que durante de 2022 se va a mantener la tendencia de incremento de las transacciones de vivienda y concesión de hipotecas, debido a varios factores como la reactivación del consumo, los bajos tipos de interés o la demanda de vivienda embalsamada tras la Covid-19.

Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, apunta en El País que “en 2022 es probable que haya un entorno de recuperación económica, condicionado por la evolución del coronavirus y de la inflación, que propicie un crecimiento del precio de la vivienda similar al de 2021”. Según el INE, el precio de los inmuebles en España subió en el tercer trimestre de este año un 4,2% frente al mismo periodo de 2020, y el valor medio del metro cuadrado se sitúa ya en los 1.661 euros, la mayor cifra desde finales de 2011.

Aunque los analistas miran con optimismo al próximo año, citan numerosos factores que podrían poner en riesgo el mercado de la vivienda y frenar el alza de los precios, el principal atractivo que ha llevado a los inversores a apostar por el sector inmobiliario. Además de la posible aparición de variantes del virus y el crecimiento de la inflación, la escasez de materias primas también podría frustrar las previsiones de ventas. Así lo cree Eduardo Serra, presidente de la AEV, quien en declaraciones para El País afirma: “Si las familias retraen el consumo ante estos factores, hay posibilidades de que las transacciones y los precios frenen su crecimiento”.

Mercado retail y hotelero. De cara al próximo año, el volumen de inversión en retail está previsto que se incremente en un 30% con respecto a 2021, que rondará los 1.150 millones de euros. Según JLL, habrá mayor número de transacciones de parques comerciales (habrá mayor presión inversora) y una recuperación en los volúmenes de high street.

Para Cushman & Wakefield, la actividad hotelera vivirá el próximo año una recuperación desigual y limitada según los destinos. Hay cadenas hoteleras que ya miran a 2023 como el año en el que regresarán a los niveles de actividad previos a la pandemia.

Oficinas y logística. Según la consultora CBRE, los mercados de oficinas de toda Europa tomarán un impulso positivo en cuanto a contratación, apoyados por el aumento del empleo en sectores demandantes de espacio de oficinas. «Aunque se espera que los mercados sigan operando por debajo de los niveles de actividad pre-pandemia, se prevé un crecimiento agregado de la contratación del 20-25% frente a 2021», apunta la firma.
 Asimismo, CBRE prevé que los volúmenes de inversión en logística sigan siendo elevados en 2022 debido a la cantidad de capital dirigido al sector. «Se espera que los activos logísticos continúen siendo una de las opciones preferidas para las carteras de los inversores. Como consecuencia, se intensificará la competencia por adquirir tanto suelo como los mejores activos», agregan.

El Consejo de Ministros ha dado luz verde este pasado mes de noviembre al Real Decreto-ley que modifica la forma de calcular el impuesto de plusvalía municipal, con el objetivo de adaptarlo a la sentencia del Tribunal Constitucional que declaró ilegal este tributo el pasado 26 de octubre. La nueva normativa busca que se pague plusvalía sólo en caso de que se venda o traspase una vivienda cuando ha habido una ganancia, informa Idealista News.

¿Cuáles son las claves de la nueva norma? El real decreto ley establece dos alternativas de cálculo del impuesto. La primera es la conocida como fórmula objetiva, que se calculará tras multiplicar el valor catastral del inmueble por unos nuevos coeficientes, que se fijarán cada año en función de la evolución del mercado. La segunda opción disponible es la fórmula real, que implica el cálculo de la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble.

Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real. El contribuyente podrá elegir entre estos dos modelos, aquel que sea más conveniente para él, sin que el contribuyente tenga que pagar este tributo si no se obtiene una ganancia. Además, otra novedad es que serán gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, calculadas entre la fecha de adquisición y la de enajenación.

Tras la aprobación de este Real Decreto-ley, que modifica el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, los ayuntamientos tienen seis meses para adaptarla a su marco legal. Estos van a poder establecer en la ordenanza fiscal un coeficiente reductor que pondere su grado de actualización, con el máximo del 15%. Los expertos coinciden en que  muchos de los municipios van a elevar los tipos que se venían aplicando para compensar las pérdidas que les va a suponer el nuevo sistema.

Y es que los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) estiman que los ayuntamientos perderán un mínimo de 78 millones anuales con la nueva regulación. Habrá un «agujero» en 35 capitales y ciudades de más de 150.000 habitantes que superará el 20% de los ingresos por este tributo, contando exclusivamente el efecto de los nuevos coeficientes del método objetivo. Esta sangría será mayor en el caso de los Ayuntamientos más pequeños que se encuentren muy endeudados, según informa elEconomista.

Entre las grandes ciudades que perderán más del 25% de la recaudación figuran ciudades como Lérida, Málaga, Zaragoza, Murcia, Huelva, Cádiz, Segovia, Gerona, Cuenca, Teruel y Granada, según el mismo diario económico. Por el contrario, los técnicos apuntan que cuatro capitales aumentarán ingresos: Madrid (73 millones), seguida por Santander (15 millones), León (6,7 millones), Soria (3,8 millones) y Albacete (1,8 millones), pues contaban con porcentajes anuales inferiores a los nuevos coeficientes máximos; salvo que en las nuevas ordenanzas fiscales aprueben otros inferiores.

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El Consejo de Ministros ha aprobado el Anteproyecto de Ley de Vivienda, casi un año después de que el PSOE y Unidas Podemos iniciaran una negociación para impulsar una nueva normativa. Éste es el asunto del momento en el ámbito inmobiliario por el impacto que podría tener en el mercado una vez que entre en vigor. ¿Qué podría suponer esta nueva normativa?

Sin lugar a duda, la medida más controvertida es el mecanismo de regulación de los alquileres en zonas de mercado tensionadas, ya que es la primera vez que se pone en marcha en España una medida de intervención del mercado de arrendamiento a escala nacional. No obstante, eso no significa que se vayan a regular los alquileres en todo el país cuando se apruebe la Ley: dependerá de las comunidades autónomas y de los ayuntamientos. En este sentido, formaciones políticas como el PP ya han avanzado que no la van a aplicar.

La otra principal medida para intentar contener el precio del alquiler es la reforma del sistema de incentivos fiscales para liberar parcialmente del pago de ciertos impuestos a los propietarios que bajen el precio de sus arrendamientos.

Ahora mismo, los arrendadores pueden desgravarse en el pago del IRPF un 60% de la cantidad que cobran al inquilino, y esa cuantía se reducirá en las zonas tensionadas al 50%. No obstante, la deducción crecerá hasta el 90% si el propietario rebaja el precio del alquiler al menos un 5% con respecto al contrato anterior; y hasta el 70% si se saca una nueva vivienda al mercado y se la alquila a un joven de entre 18 y 35 años.

La nueva norma también establece la exigencia de reservar al menos un 30% de la zona residencial que se construya en las nuevas promociones de vivienda a «inmuebles de protección pública que, al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso».

Además, ofrecerá a los ayuntamientos la posibilidad de penalizar económicamente la tenencia de pisos vacíos para fomentar que salgan al mercado, aunque la decisión final será de los consistorios. Esta penalización se vehiculará a través de un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a pagar por estas viviendas de hasta el 150%. Y se considerará que un inmueble está «desocupado con carácter permanente» cuando permanezca vacío «de forma continuada y sin causa justificada por un plazo superior a dos años», siempre que su propietario tenga cuatro o más casas.

Si bien esta nueva normativa ha generado una gran controversia en el mercado, despertando ya las primeras críticas, todavía tiene un largo recorrido por delante hasta que pueda entrar en vigor. Y es que su tramitación en las Cortes se demorará hasta el tercer trimestre de 2022 y, una vez superada esta fase y aprobada la Ley, habría todavía un periodo de 18 meses hasta que su aplicación sea completa.

Para comprender mejor el contenido de esta nueva Ley, recomendamos esta guía que ha elaborado Idealista News, esta infografía de 20 Minutos y este reportaje del diario El Mundo.

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