Trebia

No permitamos la vuelta a las malas prácticas inmobiliarias: la transparencia, implacable.

En 2016 lo mas importante va a ser permanecer en guardia. Las noticias sobre el sector inmobiliario tienen un cierto olor narcótico y falso. La tecnología de las comunicaciones y los nuevos paradigmas basados en la ética y vigilados por la transparencia podrán mantenernos a salvo evitando los retornos hacia las malas prácticas inmobiliarias del pasado.

Esas “prácticas” que colaboraron en la creación de nuestra burbuja inmobiliaria y devaluaron de forma tan brutal el precio de nuestros inmuebles. Aquellas opacidades que se transformaron en engaños. Son formas de trabajar de las que hay que abominar, de las que hay que alejarse.

Aparentemente, los que han tenido beneficios en la reciente “devaluación de nuestras casas” nos vuelven a enviar sus troyanos inmobiliarios: El troyano del Sareb. El troyano de la salida al mercado de lo que quizá se haya mantenido en balance a precios del 2005. Los troyanos derivados de “noticias interesadas” a ambos lados y en periodo de proceso electoral. Los troyanos de los conceptos erróneos que nos “cuelan” y que a veces adoptamos sin cuestionar. Los troyanos de los que ya nos ven como un “país barato”, casi de saldo. Los troyanos de los que van a financiar nuevamente “cualquier cosa” sobre nuevas tasaciones inaceptables. ¿Se está reorganizando la legión de troyanos inmobiliarios y calendarizando su próxima burbuja?.

La especulación puede parecernos atractiva. Esa es la mayor baza de los que quieren “titerearnos”. Una nueva burbuja podría devaluar mas aun si cabe, nuestra casa, nuestros campos de cultivo, las granjas, el local, la nave, las oficinas, … . En definitiva, nuestras propiedades. Esas que “les interesan” y que necesitamos para vivir nosotros y nuestros hijos. Esas que nosotros y nuestros hijos necesitaremos para trabajar libremente. Capitalicemos las habilidades entrenadas y las adquiridas según el modelo trebia de trabajo en ética y transparencia implacable de la información (#Tii).

Pidamos a todo nuestro entorno que no se deje engañar y que no baje la guardia. Ética y transparencia pueden evitar engaños y “recalentamientos” que ya sabemos que se traducen en valores dudosos y efímeros de los activos. Con todos esos riesgos a la vista, el 2016 puede ser el de mayor crecimiento defendiendo y difundiendo lo conseguido en el ámbito inmobiliario bajo el modelo trebia. Se puede conseguir rentabilidad particular a través de la rentabilidad general utilizando comportamientos y modelos honestos. No alojemos troyanos con malas prácticas y sumemos las herramientas digitales y de comunicación para estar siempre informados. Atraigamos “al resto del mundo inmobiliario” hacia el permanente crecimiento de nuestro modelo ético en trebia.

Por Javier Gracia Bernal

Recientemente, hemos tenido una reunión del voluntariado que ya está haciendo posible la interactiva presencia en las redes sociales de trebia, como concepto, como medio, como “atraedor” de talento interno y ya también externo. Vaya, como muchas cosas.

Este trabajo ha requerido de la aportación desinteresada de un grupo de compañeros (Caja y Participadas). Y creo que todos debemos agradecer estos actos de generosidad que escasean y que dan ALMA a los proyectos, a las empresas. Y agradecerlo yo, especialmente que soy el que pidió, suplicó, necesitó la ayuda al comienzo y que seguirá pidiendo y suplicando ayuda mientras esté.

Pongamos el foco en algún gesto de calidad. Agradecer ese tiempo en el que alguna compañera se conectó estando de vacaciones, o a la que dejó de hacer yoga esa tarde y vino, o el que se conectó mientras esperaba en la sala de espera del médico con su smartphone. Agradecer también el uso de los recursos de “cada uno” (me viene a la memoria la frase de Rubén Montesinos, “cortar el acceso a redes sociales es una tontería porque todos tienen un Smartphone”).

Así, de una forma que me gustaría recordar como mágica, con los equipos de “cada uno”, “los “datos” de cada uno” y los perfiles de “cada uno”, va materializándose algo interesante para mucha gente en una red social profesional. A los que lean esto, que sigan a trebia en LinkedIn. A todos los que están, decirles que el compromiso es ya con todos. Y a todos los que faltan, que se sumen a echar un vistazo y si les gusta y quieren quedarse a aportar, sería fabuloso que se sumaran. Aprovecho para avisar de que ya se nos van a sumar universitarios de Soria.

Y no olvidemos que es trabajo. Es decir, que al menos requiere dedicación, esfuerzo y corresponsablidad. Recordaros que trabajamos un modelo que obtiene resultados a través de un sistema. No trabajamos por los objetivos en si mismos. Y Linkedin está demostrando que nuestro comportamiento es el mejor algoritmo. Ya lo “academizaremos” o “corolarizaremos” cuando esté más maduro. Y si queremos.

Me querré acordar, incluso como vacuna para un 2016 complejo, de que la presencia de nuestra trebia en Linkedin, empezó el primer día de octubre del año 2015. Y guardemos todos en nuestro corazón los nombres de los “ayudadores”, esos que empujaron sumando también lo exclusivamente suyo para que esto que hacemos ocurriera para todos, una parte del alma de un proyecto de todos. Tiene buena pinta. Muy buena.

Por Javier Gracia

Nuestro modelo de trabajo en la venta de activos inmobiliarios se apoya todavía poco en las herramientas comerciales digitales. Aunque sea un éxito que nuestros compradores hayan sido del perfil creador de empleo, que nuestras cifras de ventas sean buenas, que el gasto sea contenido y que cumplamos objetivos, … nuestro equilibrio on – line vs off – line está todavía lejos de ser el adecuado si queremos garantizar un canal amplio de crecimiento en la capacidad futura de realizaciones.

Según lo planificado en 2014, ya fuimos a las redes a sumar más formas de “devolver a la vida” nuestros activos inmobiliarios industriales sin uso. Que es lo que nos mueve y nos motiva. Y durante estos últimos meses los voluntarios que hemos formado el grupo de trabajo y que llamamos trebia comunity hemos avanzado, con el asesoramiento de expertos externos, básicamente en la adquisición de habilidades y en el conocimiento del uso de herramientas digitales de presencia comercial.

Es un proceso muy enriquecedor porque es un grupo no solo formado por compañeros, sino que se incorporaron de algunas participadas y hasta clientes y proveedores. Y es un proceso todavía lento, porque dar agilidad a la transparencia y a la participación necesitará de las herramientas digitales adecuadas. Pero de esto hablamos otro día.

Por cierto, en diciembre y desde El Hueco, donde me encanta respirar, tendremos un concurso para preguntar al mundo cómo empezar a buscar y “escuchar” las Apps que necesitamos. Porque en este proceso de trabajo de sumar lo que nos ofrecen las redes a lo que ya tenemos, aparece la gran oportunidad de adecuar la interacción digital a nuestra cultura empresarial. Y no solo como digan los fabricantes de programas y equipos. Los “fintecheros”, parecen pretender que solo sus capacidades tecnológicas sean las que marquen las estrategias.

En nuestro caso va a ser al revés. Porque como insistimos en que el ideal para vender un local o una nave es que sirva para crear empleo y como también hemos podido atraer ya algunos de esos perfiles de compradores con “nuestro todavía poquito on – line”, sabemos que podemos pretender lo que necesitamos. Si nuestra red de oficinas ha creado un entorno formado por lo mejor de nuestra sociedad, también se puede atraer hacia la reutilización de activos industriales a lo mejor de la sociedad digital. Y no olvidemos que solo somos todos si somos los de todas las edades.

Por Javier Gracia Bernal

Es verano, es hora de vacaciones. Unos van y otros vuelven, o mejor, volvemos. Nuestro modelo de trabajo, Trebia, para la venta de activos inmobiliarios suma ya un buen conjunto de referencias vendidas, muy cercano al objetivo anual y solo estamos en agosto. No digo cifras, para no dar alguna ventaja a la competencia.

Es inevitable reflexionar durante estos días sobre el trabajo. Sobre cómo mejorar los resultados y la eficiencia. Revisas las notas de aquella comida con los compañeros de Zaragoza, ojeas los whatsapp previos a la reunión en Valladolid y aquel el enfado en el corredor del Henares que quedó en unas cañas en Alcalá mas unas risas y otra vez a descansar que el día siguiente es duro y hay que estar despejado. Admiras la “imaginería” de David, o recuerdas que bien comimos en aquel sitio al que nos llevó José Ramón en Logroño.

Si vuelves de vacaciones y todo ha evolucionado, avanzado, mejorado, … de esa forma que entre todos hemos planificado y decidido, entonces tengo suerte. Si vuelves de vacaciones y tus compañeros te exigen que te pongas las pilas a los sesenta minutos de estar de vuelta, entonces tenemos suerte. Si a los dos días de haberte reincorporado te envían ideas y propuestas y te dejan (y te exigen) trabajo para cuando ellos vuelvan de vacaciones, entonces todos tenemos suerte. Y si comprobamos que el resultado es bueno y tiene futuro, es que ya sabemos encontrar la suerte.

Hoy quiero contar al mundo que tengo los mejores compañeros de trabajo. A Platón le recomendaría si quisiera revisar su República que sus nuevas charlas fueran con los compañeros que comparten el modelo de trabajo Trebia. Solo un idiota renunciaría a formar parte de vosotros.

Se os aprecia.

Javier Gracia

El modelo trebia de realización de activos inmobiliarios producto de la ejecución de garantías reales con un doble origen, pactado (dación) o judicial, parte de dos áreas que influyen enormemente en la definición del producto que vamos a incorporar al mercado. Riesgos y la Asesoría jurídica.

Si hablamos con riesgos desde la óptica trebia, surgen varias preguntas. Hablamos con Valentín Díez, jefe de riesgos de Caja Rural de Soria. Muchos años de experiencia y una morosidad contenida avalan su opinión.

¿Qué aspectos son los mas descuidados en el momento de plantear una garantía real por parte del que solicita un préstamo?

Fundamentalmente, nos olvidamos del propio conocimiento que tenemos de esa garantía; en aras de poder conseguir formalizar la operación, nos fijamos únicamente si cumplimos con los distintos porcentajes de financiación sobre el valor que nos da la tasadora.

En la mayoría de los casos no hacemos caso a nuestros propios conocimientos, muchas veces más importantes que los valores de tasación, sobre la situación del mercado real, estado de los inmuebles, posibilidades futuras de venta, etc.

¿Cuáles son los criterios básicos cuando se plantea una garantía real?

Son, ó deberían de ser, como apúntabamos antes, nuestros propios conocimientos en relación a la garantía.

Por otra parte, debemos tener en cuenta que, antes de llegar a la propia garantía real, lo que es más importante es el análisis de la operación, y sobre todo el estudio de la generación recurrente de fondos del solicitante para el cumplimiento de la operación.

La garantía debe de quedar, siempre, en segundo término.

¿Qué opinas de la gestión de activos planteada por la Sareb?

Una gestora de activos a la que no le importa perder cantidades ingentes de dinero que, directa ó indirectamente, pagamos los ciudadanos, creo que se define por sí sola.

¿Consejos para el futuro?

No volver a caer en los errores de este cercano pasado. Que cada cosa tiene su precio razonable, que la especulación no sólo no crea riqueza sino que, tarde ó temprano lo que va a generar es pobreza.

Que la gente mida sus posibilidades reales de endeudamiento, con criterios de prudencia, y que los Bancos no volvamos a caer en los mismos errores al financiarles.

¿Algo que añadir?

¿cuánto pagáis por esto?

Por Vadillo

Recientemente nos hemos tenido que enfrentar a mas retos. Iniciar la venta de viviendas con sus garajes y trasteros (36 referencias) en una población de algo más de 3.000 habitantes y en la que ya sabemos que se realizan una decena de transacciones al año. Interesante si recordamos aquella canción: “me gusta lo difícil cuando empiezo a caminar…”.

Inmediatamente se puso en marcha la maquinaria interna de adscritos y voluntarios y se empezó a definir una estrategia empresarial especial. En poco tiempo, algo más de una semana, se ha podido consensuar y decidir todo. Precios y plan de trabajo (básicamente las acciones comerciales). Entre todos (tengo suerte, he podido participar en todo) hemos visitado los inmuebles, sabido decidir los precios que encajan en lo que se necesita, comentado cómo queremos vender, recabado la información necesaria, elegido la imagen comercial especifica en base a las alternativas ofrecidas por nuestro marketing,… . Horas de opinión.

Cada uno tiene la suya, cada uno tiene su forma de ver y querer las cosas. Todos hablando y opinando a la vez. Se ha generado riqueza. Sin rango, sin edad y sin “antigüedad” en la empresa (alguno acababa de incorporarse). Hemos encontrado el interés común escuchándonos los unos a los otros y nos ha aportado ideas incluso un excompañero que vive allí y al que también hemos consultado. En estados de transparencia como este ya solo se quieren, se desean, objetivos en común. Nada mas. El jugador de la NBA Michael Jordan enseñaba que “El talento gana partidos, pero el trabajo en equipo y la inteligencia ganan campeonatos”.

Aquí ya ha quedado adelantada una parte de la inteligencia y capacidad de trabajo ya demostradas en Agreda, Ólvega, Almazán, Tudela de Duero, Zaragoza, Soria, etc. Y ahora veremos también como el resto de la red hace su aportación voluntaria hacia esta nueva tarea. Sin ruido. Asumiendo las responsabilidades con nuestra elegancia. Economía de alcance y a un coste marginal cero. Y como sé que prima el interés general de los compañeros de trabajo, lo quiero contar. Por eso escribo este blog. A muchos “gurús” les gustaría conocer esto. Querrían conocernos.

“Hacer lo difícil no es difícil como ves, todo está en pisar fuerte al caminar”.

Y una nota, en la foto faltan los que no pudieron acudir ese día y el que fotografiaba (yo). Doce.

Por Javier Gracia Bernal

Comenzar un año suele ser sinónimo de renovación, nuevos propósitos y retos. Después de una época gris, en el que el miedo, y la palabra crisis han estado presente en nuestras vidas llevándose por delante el esfuerzo y el trabajo de mucho tiempo, afrontamos un año con optimismo e ilusión en proyectos que nos permitan invertir nuestra esperanza y esfuerzo.

Al pasear por algunas ciudades, pueblos o enclaves singulares, nos encontramos con los «fantasmas modernos «–polígonos industriales vacíos, locales cerrados, edificios sin terminar, etc…- que nos recuerdan el alto precio que hemos tenido que pagar. Este derroche debe servirnos para afrontar el futuro con la lección bien aprendida y desarrollar ideas frescas, optimizando los recursos que disponemos.

Día a día, aportamos nuestro grano de arena, trabajando para dar soluciones a las necesidades que se nos plantean. En algunos casos son actividades que necesitan medios financieros e inmobiliarios, y en otros, la disponibilidad de un local o nave, nos lleva a buscar emprendedores que desarrollen un negocio.

Nuestro compromiso, nos lleva a hacer un gran esfuerzo para ajustar al máximo el precio de los inmuebles que ofertamos y a buscar alternativas de financiación, si es necesario. No hay nada más satisfactorio y gratificante en nuestro trabajo, que ver las persianas subir y el movimiento acompaña a nuestros inmuebles…

Por José Miguel Encabo

En su momento, lo difícil era empezar a poner orden en esto de vender inmuebles. Orden en los papeles, orden en los datos, orden en los criterios, orden en las opiniones, … un trabajo duro, muy duro que no acababa de concretar ventas, pero que finalmente empezó a cosechar los primeros éxitos. La situación del mercado en aquel momento, se traducía en un perfil de comprador concreto que buscaba oportunidades como ahora, pero con una preocupación por la financiación que hoy se ha ido suavizando.

Hace unos años, parecía que lo fundamental era acertar en la primera visita, la primera impresión del inmueble. Los compradores han ido cambiando, evolucionando, a causa de que hay más producto en el mercado, hay más competencia de las entidades financieras y hay más información, que en ocasiones es errónea, pero que influye en las decisiones de compra. Poco a poco veíamos que no todo era esa visita magistral, llena de excelencia. De aquel “home staging” a hoy sabemos enumerar aspectos que nos hacen más competitivos y hemos sumado el más valioso de nuestros recursos, nuestros compañeros.

Los aspectos que hoy ya marcan una decisión de compra y que sumamos al precio son la facilidad de financiación y la transparencia. Lo que aportamos a mayores, básicamente, es la garantía postventa. Si somos así de serios, es porque podemos.

Por María Jesús Sanz