La inversión inmobiliaria se reactivará a partir del próximo año tras el ajuste de precios y un acercamiento de posturas entre comprador y vendedor, con Madrid como una de las ciudades europeas más interesantes para la comunidad inversora. Ésta es una de las principales conclusiones que ha extraído Expansión este mes, tras pulsar la opinión de los expertos y analizar la situación del mercado.
[Leer más…] acerca deHacia una reactivación de la inversión inmobiliariaLos inversores inmobiliarios apuestan por la compra de tierras de cultivo
El suelo agrario vuelve a estar en el ojo de los inversores por una serie de factores que, a diferencia de los años de la burbuja inmobiliaria, no tiene nada tiene que ver con la especulación en torno a futuras recalificaciones. Los inversores ponen en valor los frutos que da la tierra en el actual contexto global de auge de la agricultura ecológica, incorporación de nuevas tecnologías al trabajo del campo, nuevo esquema de ayudas en el marco de la Política Agraria Común (PAC) europea, impacto del cambio climático y revalorización de los suelos con acceso a agua. Y es que en el mercado se observa un creciente número de operaciones empresariales y de fondos inmobiliarios interesados en invertir en este tipo de activos, que se caracterizan por su estabilidad en términos de valor.
Ésta es una de las principales conclusiones que se extraen del informe Suelo Agrario en España 2022, elaborado por Tinsa a partir de toda su muestra de valoración de fincas rústicas, la mayor de España, con más de tres millones de hectáreas tasadas desde 2008.
El estudio concluye que la tierra cultivada ofrece rentabilidades de entre el 4% y el 11%. La hectárea cultivada de mayor valor corresponde a los invernaderos (157.000 euros por hectárea), seguido de las hortalizas al aire libre (72.200 €/ha) y cítricos de regadío (53.100 €/ha). “Es un sector en el que existe poca visibilidad sobre el valor del suelo transaccionado, ya que una cantidad considerable de las operaciones se corresponden con figuras alternativas a la compraventa tradicional, como herencias y donaciones”, afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, en declaraciones recogidas por el diario El Confidencial.
Un ejemplo de gran inversor que ha apostado por la vuelta al campo es Azora, que ha tomado una participación del 33% de ISFA, sociedad gestora de proyectos de inversión agraria. Con este movimiento, se ha abierto una nueva vía de inversión en compañías que contribuyen a la descarbonización de activos reales y a la mitigación del cambio climático. Y es que ISFA es una sociedad española, con sede en Vitoria, que tiene como objetivo el desarrollo de explotaciones de almendros de alta densidad bajo el sistema de cultivo sustainable efficient system (SES). Otro ejemplo es la apuesta del empresario Juan Antonio Gómez-Pintado, dueño de Vía Ágora, por los olivos de los montes de Toledo a través de la empresa de aceite de oliva virgen extra (AOVE) Cinco Elementos, que también cuenta con una línea de jabones y cosmética natural desarrollada a partir de esta materia prima; y por la madera, a través de la empresa Lignum Tech, dueña de una de las mayores extensiones de bosque de Guadalajara.
“Los activos rústicos han entrado en los últimos años en el punto de mira de los inversores atraídos por el valor estable de la tierra y el potencial de mejora de los rendimientos. Se interesan principalmente por cultivos de regadío, más valorados y rentables, y por grandes superficies con el objetivo de generar economías de escala y mejorar el retorno de la inversión mediante técnicas de cultivo intensivas y superintensivas”, recalca Arias.
España es uno de los principales productores agroalimentarios dentro de la Unión Europea: el 24% de las hortalizas y el 30,4% de las frutas se producen en nuestro país, donde la agricultura aporta el 2,3% del valor añadido bruto a la economía y concentra el 3,2% de la población activa. En 2021, las exportaciones agroalimentarias españolas aumentaron un 11% anual, alcanzando los 60.118 millones de euros, el máximo de la serie histórica en términos nominales, según Tinsa.
El suelo agrario supone un tercio de la superficie total de nuestro país y los cultivos predominantes son, por este orden, herbáceos (cereales, plantas industriales, plantas forrajeras, tubérculos y leguminosas), olivar, frutales no cítricos (de hueso/pepita, tropicales y frutos secos), viñedo, cítricos, hortalizas/invernaderos y prados/pastizales, según los datos del Ministerio de Agricultura. Dado que el valor de la tierra de cultivo está asociado a su rendimiento, entendido como la producción generada por cada unidad de superficie, el suelo más valorado es el de regadío, principalmente hortalizas y cítricos, aunque estos últimos, y los frutales en general, atraviesan cierta crisis asociada a la atomización y a la competencia de otros países.
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¿Fin de ciclo inmobiliario?
El mercado inmobiliario y la economía en general se encuentran, como decíamos, en un escenario de incertidumbre e incluso de temor a una nueva recesión económica. Así se desprende del índice REECOX que publica la entidad alemana Deutsche Hypo, que recoge trimestralmente la evolución de los mercados inmobiliarios de Alemania, Francia, Gran Bretaña, Polonia, España y Países Bajos calculando para cada uno de estos seis países valores basados en cinco variables.
A nivel europeo, el índice ha retrocedido un 6% durante el último trimestre, hasta situarse en 229,5 puntos, el nivel más bajo desde principios de 2021, con todos los países en negativo. La tendencia a la baja empezó a finales del año pasado y de momento no da síntomas de cambiar de rumbo de forma inmediata. La lectura más positiva es que España es el mercado donde menos ha descendido el índice y, por tanto, el que mejor ha sobrellevado el complicado escenario económico actual.
“A pesar del anuncio de la subida de los tipos de interés y un crecimiento menor que el esperado, el mercado inmobiliario español sigue registrando mucha actividad. Si la tendencia actual se mantiene, a finales de año podría lograrse un nuevo récord de inversión”, sostiene María Teresa Linares Fernández, directora de la sucursal de Deutsche Hypo en Madrid, quien destaca que la vivienda destinada al alquiler y los inmuebles logísticos están siendo en los últimos meses los activos más atractivos para los inversores, informa Idealista News.
¿Hacia dónde está previsto que evolucione el mercado? Desde la entidad alemana apuntan a un final de ciclo, como deja entrever el hecho de que estén retrasando operaciones a la espera de una mayor certidumbre en la fijación del precio y se están ralentizando los desarrollos de nuevos proyectos. En lo que queda de año, los factores que determinarán la evolución del mercado inmobiliario serán sobre todo «la velocidad con la que los bancos centrales suban los tipos de interés y las posibles restricciones energéticas que se impongan».
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El mercado inmobiliario como valor refugio
El mercado inmobiliario español está afrontando el actual contexto de incertidumbre global, invasión en Ucrania, presión inflacionista y crisis energética en una posición mucho más solvente que en anteriores crisis similares, como el shock financiero de 2008. Al mismo tiempo, algunos activos como la vivienda se están consolidando como un valor refugio para los inversores.
“La inestabilidad de los mercados, que no apunta a mejorar en los próximos meses, constituye una oportunidad para aquellos inversores que buscan tranquilidad y una rentabilidad estable”, apuntan desde la plataforma tecnológica de inversión inmobiliaria Inviertis, en un artículo publicado por Idealista News. “A este apetito de los inversores se suma el interés de las familias españolas por la compra de una residencia debido a la inminente subida de precios y de tipos de interés, factores que han abierto una ‘ventana de oportunidad’ para adquirir en mejores condiciones. De hecho, el residencial será el segmento inmobiliario que mayor interés va a atraer tanto en volumen de inversión como en número de operaciones».
Según la misma fuente, en el mercado existe actualmente un elevado volumen de inversores con liquidez que están buscando invertir su capital comprando activos inmobiliarios como valor refugio, a falta de otras opciones a la vista en los mercados bursátil o energético.
En una línea similar, las estadísticas de JLL apuntan que la vivienda se está consolidando como el activo favorito para invertir dentro del Real Estate, por delante de otras propiedades más tradicionales como las oficinas o el retail. Es una tendencia que se está produciendo en España y a nivel europeo, en línea con lo ocurrido en Estados Unidos. Durante el primer semestre del año, la inversión en residencial (incluye vivienda en alquiler y residencias para la tercera edad y de estudiantes) alcanzó los 2.200 millones de euros en España, representando un crecimiento de un 26% interanual, informa Cinco Días. Su peso representa el 24% de la inversión total inmobiliaria.
¿Por qué el ladrillo puede emerger como refugio en tiempos de incertidumbre? “Hay muchas razones para ello”, apuntan desde iCapital en este artículo de Bolsa Manía. «Podemos decir que son activos tangibles y se pueden ver al pasear por las zonas donde están ubicados, generan rentas ligadas a la inflación que ayudan a mantener un alto nivel de vida, en momentos de turbulencias de los mercados su valoración no sufre cambios visibles y generalmente no dan dolores de cabeza», argumenta.
Si bien el residencial es el favorito de los inversores, la logística también está acaparando desde el inicio de la pandemia la atención del capital, especialmente en zonas estratégicas y bien comunicadas. Ya sólo en el área metropolitana de Madrid y Barcelona, las dos grandes ciudades de España, están en marcha en la actualidad 60 proyectos para aumentar la superficie de naves y almacenes en 2,5 millones de metros cuadrados, lo que incrementará un 12% el stock disponible de las plataformas logísticas, según un estudio de Deloitte, publicado por Cinco Días.
Locales, garajes,… Y trasteros. La falta de espacio de las viviendas, especialmente en las grandes urbes, ha convertido a los trasteros en un bien cada vez más preciado y demandado, y al mismo tiempo en una opción de inversión. Una vez que se alquila, su rentabilidad se sitúa por encima del 5%, según apunta elEconomista.
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La inversión inmobiliaria pone el foco en la logística
Que la logística es el activo de moda dentro del ámbito inmobiliario es algo que ya venimos comentando desde hace meses tanto en este blog como en la Newsletter de Trebia. Sin embargo, las estadísticas que se han publicado este mes son dignas de mención. De acuerdo con los últimos datos de la división inmobiliaria del banco BNP Paribas, la logística ha acaparado un 25% de toda la inversión inmobiliaria en España desde el estallido de la pandemia en marzo de 2020, según informa VozPópuli. Unos 4.300 millones de euros que equivalen a lo que se había invertido en los 3-5 años previos a la pandemia, y que superan ya la inversión en oficinas, vivienda y centros comerciales.
La logística va a más. Los fondos y bancos de inversión internacionales han disparado su interés por este tipo de activos en territorio español al calor de la expansión global y nacional del comercio electrónico. De hecho, durante el último trimestre de 2021, la logística ha llegado a acaparar el 36% de toda la inversión inmobiliaria.
Por contextualizar estos datos, el pico anterior de inversión se había alcanzado en 2019. Unos 1.700 millones que se acercaban a los elevados niveles de 2003 gracias al contexto general de gran liquidez en la economía, y también, a las nuevas oportunidades que prometía ya el modelo de negocio del comercio electrónico.
Entonces, las naves logísticas habían llegado a representar un 15% de la inversión. A su vez, la consultora JLL estima que la inversión inmobiliaria en España ascenderá a unos 12.000 millones de euros durante 2021. Sobre el total, más de 2.500 millones corresponderán al segmento de la logística, según sus estimaciones.
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Mercado inmobiliario e inversión sostenible
La sostenibilidad está presente en la agenda global desde la aprobación de los ODS por parte de las Naciones Unidas en 2015. Es un concepto que ya condiciona el día a día de los países, las empresas y las personas, y todos los sectores de la economía, incluida la actividad inmobiliaria, tienen el reto de incorporar cada vez más prácticas sostenibles.
“Los inversores se están dando cuenta de que la inversión sostenible no solo es buena para el planeta, sino que también puede ser buena para su rentabilidad. Esto es especialmente cierto en el caso de la inversión inmobiliaria”, apuntan desde Pictet Asset Management en un artículo publicado este mes en Rankia.
En la actualidad, los edificios representan el 36% del uso de la energía global a través de su construcción y funcionamiento. También son responsables de casi el 40% de las emisiones de dióxido de carbono relacionadas con la energía. La huella ecológica es aún mayor si se tiene en cuenta la cantidad de agua y materias primas que consumen. Aunque algunos activistas abogan por medidas drásticas como renunciar a viajar en avión o comer carne, es todavía más difícil prescindir de la actividad en viviendas, oficinas, fábricas, almacenes o centros de datos.
La construcción de edificios cada vez más sostenibles y eficientes es una de las apuestas del sector. Además, de forma paralela, las administraciones quieren aportar también su granito de arena. A nivel comunitario, por ejemplo, una parte de los fondos Next Generation de la Unión Europea va a poner el foco en la rehabilitación del parque de edificios actual (ya sean viviendas, oficinas, etc), para mejorar su aislamiento (menor consumo de energía) e incorporar sistemas de generación distribuida (modelo “prosumidor”). Es decir, se apuesta por reducir las emisiones de CO2 y también el consumo.
Además, la UE está avanzando en la tramitación del Plan de Acción de Finanzas Sostenibles, donde destacamos productos como las “hipotecas verdes”. Adicionalmente, este nuevo marco normativo afecta, principalmente, a dos grandes actores que operan dentro del sector: las empresas cotizadas y los fondos de inversión. Estas compañías deberán ser más transparentes y hacer informes sobre el impacto medioambiental de su actividad económica, y lo segundo es que tendrán que encaminarse hacia el objetivo de emisiones cero.
Los expertos coinciden en que para avanzar hacia una cartera de activos y un modelo de negocio más sostenible, las empresas que operan en el sector inmobiliario deben apostar por la sostenibilidad, la eficiencia energética, la digitalización, la transparencia en la información y la introducción de operativas cada vez más respetuosas con su entorno, que les permitan reducir su huella de carbono a medio y largo plazo.
Estas buenas prácticas forman parte del ADN de Trebia, como inmobiliaria ética de Caja Rural de Soria, que ya ha participado en acciones concretas, como comunidades energéticas o generación distribuida y que van a ser cada vez más valoradas por el mercado y por los inversores.
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La logística se consolida como un activo refugio para los inversores
El sector logístico se ha convertido en un activo refugio para los inversores tras la pandemia, según se desprende del informe Un nuevo horizonte inmobiliario, que ha elaborado la consultora CBRE. Durante 2020, el precio de las naves industriales experimentó una subida del 5%. Una tendencia al alza que se está acelerando este año, hasta tal punto que la propia consultora prevé que al final de este trimestre los precios acumulen incrementos de hasta el 12% respecto a la situación anterior a la pandemia.
La previsión es que el importe de las naves logísticas experimente durante el primer semestre del año un crecimiento del 11,67% en Madrid con respecto a finales del 2019 (antes del inicio de la pandemia). Una evolución al alza que también se va a registrar en zonas como Barcelona (+8,24%), Valencia (+5,39%) y Zaragoza (+5,23%), de acuerdo a los datos de la misma fuente, recogidos por el diario La Vanguardia.
“Nos encontramos con una gran demanda de compra de los inversores, porque hay mucha liquidez y porque se desvían fondos al sector que se hubieran invertido en otros activos”, asegura, apunta Gloria Valverde, directora de logística de la consultora Savills Aguirre Newman, en declaraciones al mismo medio.
Una de las claves que explica el auge de la logística radica en los nuevos hábitos de consumo, en el desarrollo del comercio electrónico especialmente tras la pandemia y en el actual escenario global de incertidumbre, donde se considera que la logística puede convertirse en un motor de crecimiento de las ventas.
El incremento de las ventas a través del ecommerce obliga a los negocios a cambiar el rol de la tienda física y a poner el foco en la omnicanalidad. Un concepto que hace alusión a la necesidad de las empresas de ofrecer una cuidada experiencia de cliente a los usuarios en cada uno de los canales en los que están presentes.
«La logística es clave para las estrategias de omnicanalidad y también puede actuar como un motor de crecimiento de las ventas», opina Gonzalo de Oña, ‘managing director’ de cadena de suministro de Accenture Strategy, en declaraciones para Expansión.
En este contexto, tanto la ubicación estratégica de las naves industriales tanto para la “gran logística” como para la “última milla” (que requiere de naves de mucho menor tamaño) —Soria tiene una oportunidad por su buena comunicación en carretera con Madrid— como el uso de la tecnología son dos aspectos clave para las empresas, que están cobrando gran relevancia.
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Los centros de datos se posicionan como una oportunidad de inversión
Un reciente estudio de PwC y el Urban Land Institute sobre las tendencias en el mercado inmobiliario en Europa 2021 constata que los centros de datos o las torres de telecomunicaciones se sitúan entre los activos más interesantes para los inversores inmobiliarios, junto a otros como la logística. Este tipo de activos se están beneficiando del aumento del ritmo de la digitalización en toda Europa, una tendencia positiva reforzada por el coronavirus.
Actualmente, el desarrollo más grande en nuestro país es la construcción de un nuevo campus de tres centros de datos en Aragón por parte de Amazon Web Services, según publica este mes el diario El Confidencial en un artículo titulado “La próxima revolución inmobiliaria en España, ¿los centros de datos?”. Cada uno de ellos contará con más de 100 megavatios (MW) de potencia y sus obras ya han comenzado.
«Este proyecto ha convertido a España en el mercado de más rápido crecimiento en Europa en lo que se refiere a centros de datos. Google y Microsoft también han confirmado sus previsiones de abrir nuevas regiones de nubes en España, lo que ha provocado un aumento de la actividad de desarrollo de estos activos», recoge el mencionado artículo.
El Data Center Location Index 2021 publicado por Arcadis sitúa a Estados Unidos, Japón y Singapur en las primeras posiciones del ranking mundial, según detalla El Economista. Por su parte, España se posiciona en el puesto 30 de los 50 mercados más avanzados, y el primero de Europa del Sur. Dentro de nuestro país, los expertos resaltan la posición de Madrid. «España es un territorio favorable para el desarrollo de centros de datos, ya que ofrece buenas prestaciones en materia de conectividad debido a sus conexiones con América y África, y su red energética es una de las más fiables de Europa, lo que constituye un entorno ideal desde este punto de vista», comenta Elena Aguilera, responsable de Data Centers de Arcadis en España.
Si bien algunos expertos destacan la posición de Madrid para atraer inversiones de este tipo, Soria podría jugar un papel muy importante a la hora de acoger infraestructuras de este tipo, gracias a las condiciones climáticas que tiene, con temperaturas más bajas que la propia capital de España. De hecho, la Seguridad Social ha elegido a Soria como su nueva sede para ubicar el Centro de Procesamiento de Datos (CPD) en detrimento de Madrid.
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