Trebia

La adquisición de activos inmobiliarios para su posterior alquiler es una tendencia que va a más, tal y como hemos analizado en el blog de Trebia durante los últimos meses. Este fenómeno se ha consolidado como una alternativa real para aquellas personas que quieren configurar una cartera de inversión lo más diversificada posible. Dentro de los diferentes productos inmobiliarios, la compra de locales comerciales tiene un gran potencial en España porque ofrece una rentabilidad por encima del 6%. Una cifra estimada que depende de diferentes factores como la ubicación, las características del mismo, etc. 

Los expertos sostienen que ésta es “una de las mejores opciones de inversión inmobiliaria que existe actualmente en el mercado inmobiliario”. Cogiendo como referencia la compra de un local por 122.500 euros y la obtención de un ingreso medio anual por el alquiler de 12.000 euros, se estaría alcanzando un retorno bruto del 9,8%. Una rentabilidad que bajaría un punto porcentual si se tienen en cuenta los gastos derivados de la propiedad (gastos de comunidad, posibles derramas, seguros, impuestos, etc.), que podrían rondar unos 2.500 euros. Es sólo un ejemplo.

Además de su potencial rentabilidad, otra de las claves de su éxito radica en la importante demanda que pueden llegar a tener este tipo de espacios, especialmente si se ubican en una zona adecuada. Y es que la mayoría de los emprendedores optan por arrendar un local antes que comprarlo cuando inician su actividad, para evitar así el fuerte desembolso inicial que supone una compra. Un hecho que favorece la opción de tener la propiedad de locales comerciales como una alternativa para diversificar el ahorro.

Desde el punto de vista del inversor, otro punto a favor de este tipo de operaciones radica en que la compra de un local comercial permite la obtención de un activo real, que es tangible a diferencia de otras operaciones financieras. De esta forma, se puede combinar con otras inversiones en fondos, bolsa o planes de pensiones, por citar varios ejemplo, generando así una cartera diversificada, donde se reduce el riesgo global de una inversión.

Entre los atractivos de este tipo de operaciones también destaca el hecho de que generan un flujo de caja continuo. Es decir, la inversión inicial que supone la adquisición del local se amortiza de forma progresiva mes a mes una vez que se ha arrendado el mismo. Ahora bien, para reducir riesgos y poder rentabilizar una operación, es recomendable apostar por locales que tengan potencial, ya sea por sus características propias o por su ubicación. 

Para ello, es aconsejable realizar un buen estudio de mercado, que permita anticipar el rendimiento futuro que puede generar la compra. Tener en cuenta la localización es importante, como también lo es analizar el flujo de peatones que tiene la zona, su poder adquisitivo, la competencia que está asentada, etc. En este sentido, puede ser interesante, por ejemplo, invertir en locales que estén ubicados en calles secundarias, con un coste de adquisición menor, pero con muchas posibilidades para acoger negocios que no operen en la zona.

El mercado laboral, al igual que ocurre en otros ámbitos sociales y económicos, está inmerso en un pleno proceso de transformación y digitalización. Las empresas cada vez externalizan más servicios, mediante la contratación de profesionales freelance que operan por proyectos. Además, son cada vez más proclives a facilitar que sus empleados trabajen de forma puntual a distancia —el conocido como teletrabajo—, siempre y cuando sus tareas y funciones se lo permitan. Al mismo tiempo, hay profesionales que prefieren prestar todos o parte de sus servicios a distancia y, en ocasiones, prefieren no hacerlo solos.’

Esta mayor flexibilidad laboral ha favorecido la proliferación en todas las provincias de España de los conocidos como ¨coworking¨. Un tipo de espacios de trabajo que están concebidos para que startups, autónomos o incluso trabajadores de grandes compañías con derecho a teletrabajo, entre otros perfiles, puedan desarrollar sus tareas, en un entorno colaborativo y similar al de una oficina. 

Este fenómeno, el de los ¨coworking¨, ha supuesto toda una oportunidad para naves y locales que se encuentran en desuso, sin visos de volver al mercado. Un ejemplo de caso de éxito en este sentido lo ha protagonizado Trebia, quien en 2013 supo interpretar el potencial que tenían estos espacios facilitando la reconversión de un antiguo local de restauración de Soria capital en un centro de coworking.

El ¨boom¨ de este tipo de espacios se observa en estadísticas como las que maneja Coworking España, quien detalla que el número de puestos de trabajo disponibles en este tipo de centros ha pasado de los 13.000 al cierre de 2013 hasta los 37.700 a finales de 2018. Hay más. Si lo que se compara es la superficie de metros cuadrados disponible ha evolucionado durante este mismo periodo de tiempo desde los 132.000 hasta los 655.000. La mayoría de ellos, según la misma fuente, se ubican en las ciudades con mayor población como es el caso de Madrid y Barcelona.

¿Qué aspectos se deben de tener en cuenta antes de transformar un local o una nave en desuso en un espacio de oficinas tipo «coworking»? Los expertos apuntan que, en primer lugar, es importante verificar qué usos puede tener el activo, para lo cual cobra especial importancia consultar la normativa municipal en materia de urbanismo. Además, es importante valorar los aspectos técnicos del espacio, qué posibilidades ofrece y qué inversión requiere acometer un cambio así. Al mismo tiempo, también es recomendable llevar a cabo un estudio de mercado para identificar su viabilidad.

Sea viable o no el empleo de naves o locales como espacio de «coworking», lo cierto es que la inversión en este tipo de activos inmobiliarios ha repuntado durante los últimos meses, debido a que su adquisición para su posterior arrendamiento ofrece rentabilidades por encima del 4% en función de las propias características del activo, su ubicación, etc. Un retorno superior al que ofrecen muchos productos financieros, en el actual contexto de tipos de interés ultrabajos.

Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, también conocidas como Socimis, son compañías que centran su actividad en la adquisición de todo tipo de activos inmobiliarios (viviendas, oficinas, locales comerciales, naves, etc.) para su posterior arrendamiento como estrategia para obtener una rentabilidad. Reguladas en España desde 2009, siguiendo un modelo similar al que ya operaba entonces en Francia, Holanda, Reino Unido o Estados Unidos, este tipo de compañías tienen una cuota de mercado cada vez mayor en España. 

Pese a que están reguladas desde hace una década, su presencia en nuestro país se aceleró a partir de 2012, cuando el Gobierno introdujo cambios normativos para su funcionamiento, rebajando algunos requisitos para su constitución y favoreciendo que tuvieran una serie de beneficios fiscales. 

Para constituir una Socimi es necesario un capital inicial de 5 millones de euros. Además, el 80% del valor de la sociedad tiene que proceder de los inmuebles de naturaleza urbana que se dedican al alquiler o de aquellos terrenos donde está previsto que en el plazo de tres años se van a edificar inmuebles para su posterior arrendamiento. Dentro de ese porcentaje, también se pueden computar las participaciones en otras sociedades de inversión inmobiliaria (ya sean inmuebles residenciales o activos como oficinas, centros comerciales, hoteles, etc.).

La particularidad de este tipo de empresas reside en que tiene un gravamen especial. Así, están exentas de pagar el Impuesto de Sociedades, que es aquel que grava el beneficio de una compañía; y además tienen una bonificación del 95% en el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y también por la compra de terrenos para la promoción de viviendas destinadas al mismo fin. 

Aunque estos vehículos no pagan Impuesto de Sociedades como cualquier empresa, sí que tienen que cumplir una serie de requisitos. Por ejemplo, tienen que destinar al alquiler como mínimo el 80% de sus activos, mantener estos inmuebles como mínimo durante tres años y salir a Bolsa en un periodo máximo de dos años desde su constitución, con la exigencia que eso conlleva a la hora de ser transparentes y comunicar los hechos relevantes de la sociedad. A la hora de incorporarse al MAB, deben tener al menos 2 millones de euros distribuidos entre accionistas con menos de un 5% de la capitalización de la misma (mínimo 20 socios), mientras que por encima del 5% podría operar un único socio.

Otra exigencia es que tienen que distribuir como mínimo el 80% de sus beneficios mediante el pago de dividendos a sus accionistas, que son los que tendrán que asumir el pago de impuesto a través de la Renta. Además, tienen que abonar un tipo de 19% en concepto de Impuesto de Sociedades sobre el importe íntegro de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos a los socios, cuando la participación en el capital social sea igual o superior al 5%.  Por otro lado, también deben abonar un tipo del 25% por las rentas que perciben de otro tipo de actividades, y no pueden repercutir el IVA soportado a los inquilinos, por lo que tampoco puede deducirse el mismo gravamen de las facturas de proveedores, luz, agua, comunidad de vecinos, reparaciones, etc., que para ellos es un gasto.

La proliferación de estas sociedades está influenciada por el ciclo alcista del mercado inmobiliario a nivel nacional, la alta rentabilidad que ofrecen los alquileres de activos especialmente en ciudades como Madrid o Barcelona y por la entrada en nuestro país de capital inversor extranjero —el 60% del capital de las Socimis en España está en manos de extranjeros, según el diario Cinco Días—, que aprovechó la caída de los precios durante la crisis económica para ganar posiciones en nuestro país.  Además, su éxito también se debe a que este tipo de empresas se benefician de importantes ventajas fiscales, como las anteriormente mencionadas.

En la actualidad, España cuenta con más de 70 Socimis, repartidas tanto en el Mercado Continuo como en el Mercado Alternativo Bursátil (MaB). Esta cifra sitúa a nuestro país en segunda posición a nivel global, solo superada por Estados Unidos que tiene 200, de acuerdo a una reciente información de El País. Es decir, en apenas unos años, este tipo de compañías han pasado de apenas existir a tener cada vez más presencia y cuota de mercado a nivel nacional. De hecho, el Gobierno sostiene que un 5% del parque de vivienda ya está en manos de personas jurídicas(incluyendo fondos, socimis y otras empresas), una cifra que se sitúa en aumento. 

No obstante, pese al auge de las Socimis en España, su capitalización bursátil relega a nuestro país a la décima posición mundial, con 23,184 millones, por detrás de países como Estados Unidos, Francia, Japón o Alemania, por citar varios casos.

Alternativas a las Socimis

Los inversores que tengan en propiedad ocho o más viviendas destinadas al alquiler tienen la posibilidad de acogerse al régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas y obtener una bonificación del 85% en el impuesto de sociedades o del 90% en el caso de que el arrendatario sea discapacitado y en la vivienda se hayan realizado obras e instalaciones de adecuación. 

Para ello, eso sí, tienen que cumplir una serie de condiciones: contar con la mencionada cifra de viviendas para alquiler, que éstas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos tres años, que las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido y que, en el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal, al menos el 55% de la renta proceda de la propia actividad de alquiler.

La compra de activos inmobiliarios para su posterior arrendamiento se ha consolidado durante los últimos años como una opción cada vez más ventajosa, frente a otras alternativas como la bolsa. De hecho, el incremento del precio del alquiler de casas, naves, locales o garajes ha provocado que cada vez más familias, empresas e inversores apuesten por la adquisición de este tipo de inmuebles como inversión rentable. En este post de Trebia, la inmobiliaria ética de Caja Rural de Soria, analizamos algunas claves que explican este fenómeno. 

La demanda es cada vez más elevada. La opción de alquilar una vivienda en vez de adquirirla ha ganado adeptos durante los últimos años, especialmente en el segmento joven. Así lo sostiene, por ejemplo, el Banco de España, quien argumenta que esto se debe a factores económicos, fiscales y sociológicos.

En primer lugar, la inestabilidad laboral y la caída de los salarios están detrás de que muchas personas se decanten por esta opción frente a la compra de una vivienda (con precios cada vez más elevados) y la consiguiente contratación de una hipoteca (con tipos de interés, eso sí, reducidos). Por su parte, la eliminación de la deducción por inversión en vivienda habitual y el incremento de los impuestos sobre la tenencia de vivienda y de compra han restado atractivo a la adquisición de vivienda. Además, también hay un factor sociológico: las nuevas generaciones tienden a preferir un arrendamiento debido a que es una opción que ofrece más libertad de movimiento y menos ataduras.

Una situación similar ocurre con otros activos inmobiliarios como los locales comerciales o naves industriales. Los autónomos y las empresas tienden a apostar por la fórmula del alquiler frente a la compra para evitar así el fuerte desembolso que supone la adquisición en propiedad de estos activos, cuyo precio está en alza debido al favorable contexto económico actual.

La escalada de los precios se mantiene. El aumento progresivo de la demanda de alquiler, en un mercado con déficit de oferta especialmente en zonas como Madrid o Barcelona, ha conllevado una subida generalizada de los precios. El Índice Inmobiliario Fotocasa, por ejemplo, detalla que España cerró 2018 con una subida del precio del alquiler de vivienda del 1,8% de media, situándose el aumento en hasta un 14% en lugares como Madrid. Se trata del cuarto año consecutivo en el que se registra un aumento de estos importes, un periodo de tiempo en el que se han venido registrando subidas del 3 al 7% cada ejercicio.

Este fenómeno también ha afectado a locales comerciales, naves y garajes. Este tipo de activos inmobiliarios han recuperado su valor debido al mejor contexto económico. Además, su uso en muchos casos se ha reconvertido en vivienda como alternativa inversora. Incluso los trasteros son muy cotizados, especialmente en las grandes ciudades. De hecho, un estudio de la Asociación Española de Self Storage (AEES) detalla que España es el tercer país europeo con mayor número de centros de alquiler de trasteros, solo por detrás de Reino Unido y Francia y por delante de Alemania.

Mejor rentabilidad que otras opciones. La rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler se sitúa en un 7,5%, de acuerdo a los datos del primer semestre de 2019 que ha publicado Idealista. El informe también expone cómo el producto inmobiliario que mejores resultados está ofreciendo a nivel nacional son las oficinas, con una rentabilidad bruta del 9,2%. Los locales ofrecen un rendimiento del 8,5% y en el caso de los garajes la rentabilidad se ha situado en el 6,8%.

Estos datos sitúan a los activos inmobiliarios en posición ventajosa frente al resto de activos financieros. De hecho, un análisis del periódico Cinco Días destaca que en 2018 se produjo una circunstancia insólita: la Bolsa, la renta fija o incluso activos refugio en su día como el oro terminaron en pérdidas, frente a la pujanza del ladrillo.