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El creciente interés inversor en centros de datos en España, particularmente en Madrid y Barcelona,
ha sido impulsado por grandes tecnológicas como Meta, Google, Amazon y Oracle, junto con
empresas de energía como Iberdrola y Endesa, y fondos inmobiliarios como Merlin Properties. Este
auge responde al potencial de crecimiento del mercado ibérico, que también abarca importantes
proyectos en Aragón, Bilbao y Lisboa.

Los centros de datos son infraestructuras críticas que alojan servicios esenciales como aplicaciones
bancarias o de mensajería, y su construcción implica un gran consumo energético, aunque con un
enfoque sostenible y eficiente. A pesar del potencial, España aún está lejos de los grandes hubs
internacionales como Estados Unidos, Londres o París, que cuentan con capacidades
significativamente mayores. No obstante, el país se está posicionando como uno de los mercados
emergentes más atractivos del sur de Europa.

Este crecimiento tiene un fuerte componente inmobiliario, con fondos como Merlin y otros actores que
apuestan por la construcción de grandes instalaciones, preparando a España para convertirse en un
hub estratégico que sirva a Europa, Sudamérica, África y Oriente Medio.

Un claro ejemplo de este auge es la reciente decisión del gigante inversor Blackstone, que en octubre
de 2024 anunció una inversión de 7.500 millones de euros en la construcción de un centro de datos
en Calatorao, Zaragoza. Este proyecto, que posiciona a Aragón como un destino clave en el mapa de
los centros de datos, subraya el interés creciente de los grandes fondos de inversión inmobiliaria por
el mercado español. Este movimiento pone de manifiesto la relevancia de la infraestructura y el
potencial de las regiones más allá de Madrid y Barcelona.

El acceso a la vivienda en España se ha convertido en uno de los grandes desafíos sociales y económicos de los últimos años. Tanto en nuestro país como en otros. El mercado inmobiliario, especialmente en las principales ciudades, se enfrenta a una paradoja constante: mientras la demanda crece de manera estable, la oferta sigue siendo limitada —especialmente en obra nueva—, generando una tensión creciente en los precios de alquiler y venta. Este problema se ha agravado hasta el punto de que se ha convertido en un tema central de debate tanto para el gobierno como para los expertos en el sector.

La demanda de vivienda se mantiene estable, incluso crece de forma sostenida, debido a que, entre otros factores, cada año se crean en España alrededor de 200.000 nuevos hogares, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Esta cifra refleja no solo la estabilidad demográfica del país, sino también la necesidad acumulada de aquellos potenciales compradores que, por diversos motivos, aún no han podido adquirir una propiedad.

El perfil de los demandantes es diverso: jóvenes que buscan su primera vivienda, familias que necesitan ampliar su espacio, y personas que prefieren invertir en una propiedad. Sin embargo, esta demanda creciente choca con la dura realidad de una oferta insuficiente —cada año se están construyendo alrededor de 100.000 unidade—, lo que impide a muchos compradores potenciales acceder al mercado en las zonas que desean. Dicho de otra forma: España ha creado en la última década un 43% más de hogares que viviendas construidas

La oferta de vivienda en España es, sin duda, uno de los puntos más críticos de este problema. El Banco de España estima que se necesitarían al menos 500.000 nuevas viviendas para paliar el déficit actual, lo que requeriría una inversión cercana a los 1.200 millones de euros. Sin embargo, la construcción de nuevas viviendas ha disminuido significativamente en comparación con décadas anteriores, como decíamos; lo que agrava la situación.

El producto de obra nueva que se construye tiene la particularidad de que es mucho más eficiente desde un punto de vista energético, y se vende prácticamente al instante en cuanto llega al mercado, debido a la alta demanda. Esto se ve especialmente en los grandes núcleos de población, y las principales capitales, donde el suelo disponible es cada vez más limitado y los precios siguen una tendencia alcista. Y, es tan acuciante este tema que tratamos, que incluso gestoras de inversión con un enfoque sostenible está apostando por el desarrollo de obra nueva para producir vivienda asequible.

Ante esta situación, el acceso a la vivienda se ha convertido en un reto crucial para la sociedad española. Es un asunto que cada vez está más en la agenda pública. Y este desafío, como todos, también abre la puerta a explotar nuevas medidas y oportunidades que puedan contribuir a mejorar la situación. ¿Qué acciones se podrían llevar a cabo?

• Agilizar la tramitación del suelo: Uno de los principales obstáculos para aumentar la oferta de vivienda es la lenta tramitación del suelo urbanizable. Actualmente, los trámites burocráticos y las barreras administrativas retrasan significativamente la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios. Agilizar estos procesos permitiría liberar más suelo para la construcción y, a largo plazo, podría contribuir a aliviar la presión sobre los precios.
• Revisar la carga impositiva sobre la vivienda: Los impuestos que gravan la compra de una vivienda en España son considerables, lo que añade una barrera adicional para los compradores, especialmente los jóvenes. Revisar la carga impositiva, con el objetivo de hacerla más accesible, podría favorecer el acceso. ¿Es necesario un IVA del 10% sobre la obra nueva? Este debate ya está encima de la mesa.
• Programas de ayuda a la compra, como Help to Buy en Reino Unido: Implementar programas similares a «Help to Buy» del Reino Unido, que permite a los compradores acceder a préstamos o incentivos para adquirir su primera vivienda, podría ser una solución eficaz para dar respuesta a los problemas de acceso, en línea con temas que hemos abordado en esta newsletter en los últimos meses. Este tipo de medidas ayudaría especialmente a los jóvenes y familias con dificultades para ahorrar lo suficiente para un pago inicial.
• Fomentar la rehabilitación del parque de vivienda existente: En lugar de centrarse exclusivamente en la construcción de obra nueva, la rehabilitación de viviendas antiguas puede ser una solución viable para ampliar la oferta habitacional y mejorar la sostenibilidad. En España, gran parte del parque de viviendas es antiguo y requiere de reformas para cumplir con los estándares energéticos actuales. Impulsar la rehabilitación no solo mejora la calidad de vida de los residentes, sino que también contribuye a paliar la falta de oferta de obra nueva.

El acceso a la vivienda en España, como vemos, es un reto complejo que requiere un enfoque integral. La creciente demanda, la limitada oferta y los altos precios de alquiler y compra tensionan el mercado inmobiliario, afectando a millones de personas. Sin embargo, este desafío también presenta oportunidades claras para mejorar la situación.

Medidas como la agilización de los trámites de suelo, la revisión de la carga impositiva, la implementación de programas de ayuda a la compra y el fomento de la rehabilitación de viviendas existentes pueden marcar la diferencia en el futuro del acceso a la vivienda en el país. Enfrentar este reto de manera decidida no sólo resolvería un problema clave, sino que también generaría un impacto positivo en la economía española y en la calidad de vida de sus ciudadanos.

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El acceso a la vivienda es uno de los grandes retos del mercado inmobiliario en España. Y es que adquirir una casa o incluso alquilarla se ha convertido en toda una odisea, especialmente en los mercados más tensionados. Esta problemática no es exclusiva de aquí, también se produce en otros países de nuestro entorno. ¿Qué están haciendo los países para intentar minimizar este problema?

En España, uno de los programas más destacados es el Plan Estatal de Vivienda, que se lanzó en 2018, con el objetivo de proporcionar acceso a viviendas asequibles tanto en propiedad como en alquiler. Entre las medidas incluidas se encuentran las subvenciones para el alquiler, dirigidas a personas con ingresos bajos; la promoción de viviendas protegidas, que incentivan la construcción de viviendas a precios asequibles; y ayudas financieras para la rehabilitación y mejora de viviendas existentes. Como referencia, el Plan Estatal de Vivienda ha contado con un presupuesto de 1.443 millones de euros para el período 2018-2021 y ha beneficiado a más de 100.000 personas, proporcionando ayudas para el alquiler y la rehabilitación.

También a nivel nacional, el ejecutivo ha aprobado de forma periódica línea de avales públicos a través del ICO para impulsar la compra de vivienda para jóvenes y facilitar la entrada requerida para la adquisición. En febrero de este año, sacó una nueva convocatoria orientada a ayudar en la adquisición de unas 50.000 viviendas. Estas ayudas consistían en la asignación de una partida de 2.500 millones de euros destinados a cubrir el 20% del precio de la primera vivienda para jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo. El límite de ingresos se fijaba en 37.800 euros brutos al año (4,5 veces el IPREM), elevándose al doble en el caso de que la vivienda sea adquirida por dos personas; y el valor del patrimonio que habían de tener era inferior a 100.000 euros.

A nivel regional, otra iniciativa relevante ha sido el Plan Vive Madrid, que comenzó en 2020 con el propósito de promover el alquiler a precios asequibles en la Comunidad de Madrid. Este plan incluye subvenciones directas para reducir el coste del alquiler y servicios de asesoramiento jurídico y financiero tanto para inquilinos como para propietarios. Con un presupuesto de 700 millones de euros hasta 2025, ha proyectado más de 10.000 viviendas para ser alquiladas a precios asequibles.

También en la Comunidad de Madrid, el Ejecutivo autonómico puso en marcha en 2023 el programa Mi Primera Vivienda, ampliado un año después, y orientado a conceder un aval para el acceso de una hipoteca, donde la financiación sea superior al 80% del valor del inmueble e inferior al 95%. Está dirigido a menores de 40 años, solventes y con recursos, pero que no dispongan de los ahorros suficientes para adquirir una vivienda.

En el Reino Unido, una de las iniciativas más conocidas es el programa Help to Buy. Se puso en marcha por parte del Gobierno en 2013 para ayudar a los compradores primerizos a acceder a una vivienda. El programa ofrecía un préstamo que cubría hasta el 20% del precio de la vivienda. Desde su inicio, Help to Buy ha contado con un presupuesto de 29.000 millones de libras hasta 2021 y ha ayudado a más de 300.000 compradores a través del esquema Equity Loan.

Otro programa significativo es el Right to Buy, que se inició en 1980 y permite a los inquilinos de viviendas sociales adquirir su vivienda con descuentos significativos. Desde su lanzamiento, más de 2 millones de viviendas han sido vendidas a través de este programa, financiado principalmente por la venta de las viviendas sociales.

En Francia, el programa Prêt à Taux Zéro (PTZ), lanzado en 1995 y revisado en 2015, ayuda a los compradores primerizos a adquirir su primera vivienda mediante un préstamo sin intereses que cubre hasta un cierto porcentaje del precio de compra, dependiendo de los ingresos y la ubicación de la vivienda. Este programa cuenta con un presupuesto aproximado de 2.000 millones de euros anuales y ha beneficiado a más de 1 millón de hogares desde su creación.

Por su parte, en Alemania, por citar el caso de otro país de nuestro entorno, se implementó en 2018 el programa Baukindergeld para ayudar a las familias con niños a comprar una vivienda. Este programa ofrecía un subsidio anual por cada hijo durante un período de 10 años, proporcionando un apoyo financiero significativo. Con un presupuesto de 10.000 millones de euros hasta 2021, Baukindergeld había beneficiado a más de 200.000 familias.

Fuera del entorno europeo más cercano, también hay casos de éxito relevantes. En Estados Unidos funciona desde los años 30 una agencia pública conocida como Federal Housing Administration (FHA). Su propósito es facilitar la compra de vivienda a personas con ingresos bajos o medios a través de una serie de préstamos, que permiten a los compradores acceder a financiamiento con un pago inicial bajo, a partir del 3,5% del valor de la vivienda, y están garantizados por el gobierno para reducir el riesgo para los prestamistas. Ya sólo en el año 2023, esta iniciativa facilitó el acceso al crédito hipotecario a más de 765,000 compradores y propietarios de viviendas.

En Canadá, existe la iniciativa First-Time Home Buyer Incentive desde 2019. Este programa ofrece a los compradores primerizos la oportunidad de reducir sus pagos mensuales de hipoteca sin aumentar su pago inicial. El gobierno comparte el coste de compra de la vivienda con el comprador, proporcionando hasta el 10% del precio de la vivienda en forma de un préstamo sin intereses que se devuelve cuando se vende la propiedad. Desde su implementación, ha beneficiado a miles de compradores primerizos, facilitando el acceso a la vivienda en un mercado inmobiliario competitivo.

Un último caso de éxito está en Australia, donde el Gobierno implementó en 2020 el First Home Owner Grant (FHOG), que ofrece a los compradores primerizos una subvención única para ayudar con el costo de la compra de su primera vivienda, que puede alcanzar los 10.000 dólares australianos. La cantidad de la subvención varía según el estado y el valor de la propiedad, pero generalmente es de varios miles de dólares australianos. Este programa ha ayudado a cientos de miles de australianos a convertirse en propietarios de viviendas.

Este tipo de iniciativas muestran el esfuerzo que están haciendo con mayor o menor éxito diferentes administraciones públicas alrededor del mundo, con el objetivo de intentar facilitar el acceso a la vivienda a aquellos colectivos que más dificultades tienen.

Una de las consecuencias de la Covid-19 fue su impacto en el día a día de las empresas. En mayor o menor medida, todas tuvieron que acelerar su digitalización y muchas de ellas comenzaron a extender el trabajo a distancia desde entonces.

Cuatro años después, aunque el teletrabajo en España se sitúa en niveles inferiores a los de Europa y no ha supuesto el fin de la presencialidad tal y como se pronosticaba, sí que es una opción cada vez más extendida en las empresas —sobre todo en una modalidad híbrida—, entre otras cosas porque los empleados —especialmente los jóvenes y en actividades digitales— demandan cada vez más flexibilidad laboral.

Al hilo de ello, surge una pregunta: ¿Qué oportunidades supone el teletrabajo para zonas despobladas como la provincia de Soria? Hay al menos cinco claves a tener en cuenta:

1. Flexibilidad geográfica: El teletrabajo permite a las personas trabajar desde cualquier lugar con acceso a internet. Esto significa que ya no están limitadas por la necesidad de vivir cerca de su lugar de trabajo físico, lo que les brinda la libertad de elegir vivir en áreas rurales o remotas con poca población.
2. Coste de vida más bajo: Muchas zonas con poca población, especialmente en áreas rurales, suelen tener un coste de vida más bajo en comparación con las grandes ciudades. El teletrabajo permite a las personas beneficiarse de este menor costo de vida mientras mantienen sus empleos bien remunerados.
3. Calidad de vida: Las áreas con poca población suelen ofrecer una mejor calidad de vida en términos de aire fresco, entornos naturales, menos congestión y un ritmo de vida más relajado. El teletrabajo permite a las personas disfrutar de estos beneficios sin sacrificar sus carreras profesionales.
4. Desarrollo económico local: El teletrabajo puede impulsar el desarrollo económico en áreas rurales al proporcionar una nueva fuente de ingresos y actividad económica. Los teletrabajadores pueden gastar dinero localmente en bienes y servicios, lo que beneficia a la economía local.
5. Fomento del emprendimiento: El teletrabajo también puede fomentar el espíritu empresarial al permitir que las personas inicien sus propios negocios desde áreas remotas. Con la infraestructura adecuada y acceso a recursos en línea, los emprendedores pueden establecer y hacer crecer sus empresas desde cualquier lugar.

El teletrabajo, en definitiva, ofrece una oportunidad única para repoblar zonas con poca población, lo que puede suponer beneficios económicos, sociales y ambientales tanto para los individuos como para las comunidades locales. Sin embargo, ¿están preparados los municipios para captar este tipo de talento? Hay al menos siete claves a tener en cuenta:

1. Conectividad digital y buenas infraestructuras. Es importante garantizar una conexión a internet rápida y confiable. Al mismo tiempo, contar con buenas infraestructuras viarias es clave para captar talento de entornos más grandes.
2. Espacios de coworking y centros de innovación. Establecer espacios de coworking y centros de innovación puede proporcionar a los teletrabajadores un entorno colaborativo donde puedan conectarse, trabajar y compartir ideas.
3. Programas integrales de atracción de talento. Implementar programas de atracción de talento que ofrezcan incentivos fiscales, subvenciones o ayudas económicas a los profesionales que decidan trasladarse a para teletrabajar, incluyendo por ejemplo apoyo para adquisición de vivienda.
4. Promoción del estilo de vida rural. Destacar los beneficios únicos de vivir en un entorno local alejado de las grandes ciudades. Con mejor calidad de vida, la naturaleza, la tranquilidad y menor coste de vida. Esto podría incluir campañas de marketing y promoción dirigidas específicamente a ellos.
5. Desarrollo de eventos y actividades culturales. Fomentar el desarrollo de eventos culturales, festivales, actividades al aire libre y oportunidades recreativas para crear un ambiente vibrante y atractivo para los jóvenes. Esto podría incluir actividades deportivas, conciertos, exposiciones y/o gastronomía.
6. Educación y formación. Promover programas de educación y formación continua en áreas de interés para los profesionales jóvenes, como tecnología, emprendimiento y sostenibilidad. Sin olvidar una oferta de educación para niños y jóvenes, ya que el teletrabajo puede “mover” a familias enteras si se dan las circunstancias adecuadas.
7. Servicios de salud. Igualmente es clave facilitar el acceso a servicios básicos como los relacionados con la salud, sino en el mismo municipio, al menos en sí en un entorno próximo al mismo.

En resumen, captar talento que teletrabaja hacia provincias como Soria supone un gran desafío, pero al mismo tiempo toda una oportunidad en el contexto actual de trabajo en el que nos encontramos, donde cada vez hay más flexibilidad. 

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El fin de las conocidas como golden visa en España es una de las noticias del sector. Pero, ¿qué impacto tiene o puede tener esta medida? El diario Expansión ha publicado un artículo intentado avanzar qué impacto podría tener. Aquí algunas claves:
 

• Reducción de inversiones inmobiliarias por parte de extranjeros: Al eliminar la posibilidad de obtener la residencia mediante la compra de vivienda, es probable que disminuyan las inversiones inmobiliarias de extranjeros en España, especialmente en el segmento de viviendas de lujo.
• Posible aumento de la inseguridad jurídica: Al introducir cambios en las políticas de visados y residencia, podría generar incertidumbre entre los potenciales inversores extranjeros, lo que podría disminuir la inversión extranjera en el mercado inmobiliario y en proyectos de construcción de obra nueva.
• Impacto mínimo en el mercado inmobiliario general: Aunque las inversiones de extranjeros con golden visa representaron una parte minoritaria del mercado inmobiliario, su eliminación no tendría un impacto significativo en los precios de la vivienda, especialmente en el segmento medio, donde la escasez de oferta es el principal factor que impulsa los precios.
• Foco en la función social de la vivienda. En cierta forma, esta medida se enmarca dentro de la posición del Ejecutivo de España de intentar garantizar el acceso a una vivienda asequible, priorizando la función social de la vivienda y restando opciones a los que adquieren las mismas con una motivación inversora.

En resumen, aunque la eliminación de la golden visa puede tener efectos en la inversión extranjera y la percepción de seguridad jurídica, su impacto directo en el mercado inmobiliario general podría ser mínimo.

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El cierre de año siempre es buen momento para parar, hacer balance e intentar anticiparse al próximo ejercicio que viene. ¿Qué tendencias marcarán el mercado inmobiliario en 2024? ¿Cuáles son los principales retos que las compañías tendrán que afrontar? En esta última newsletter del año aprovechamos para apuntar las claves que marcarán el devenir del Real Estate el próximo año.

1.- Operar en tiempos de incertidumbre. El 2024 estará condicionado por factores como la inflación persistente, la evolución de los tipos de interés, y un contexto geopolítico incierto, con una regulación y un entorno normativo igualmente cambiante. Todos los players que operan en el Real Estate tendrán que convivir con elementos como los anteriores. Hay que acostumbrarse a operar en un escenario volátil.

2.- ¿Se reactivará la inversión inmobiliaria? Tras la fuerte caída de la inversión durante 2023 —con respecto al ejercicio anterior—, debido a factores como el encarecimiento de la financiación por la fuerte subida de los tipos de interés, los grandes directivos del sector en todo el mundo esperan que se produzca una mejora de las condiciones de financiación y un ajuste de la valoración de los activos que impulsen de nuevo la inversión inmobiliaria durante la segunda mitad de 2024. Tanto en España como a nivel global.

3.- Segmentos del mercado atractivos para los inversores. El capital está poniendo el foco en segmentos que ofrecen ingresos estables y una mayor resistencia a la recesión y a las disrupciones como las nuevas infraestructuras de energía —almacenamiento de baterías para energías renovables, granjas solares, estacionamiento de vehículos eléctricos—, los centros de datos, las instalaciones relacionadas con las ciencias de la salud, las residencias de estudiantes, las de mayores y las instalaciones de auto almacenamiento, según apunta PwC. La logística despierta interés gracias a la demanda constante, los cambios de consumo y la apuesta cada vez más clara por cadenas de suministro eficientes y de proximidad. Por el contrario, segmentos como oficinas o comercial, han perdido atractivo especialmente si su ubicación no es la idónea.

4.- Los extranjeros se fijan en el mercado residencial español. La adquisición de vivienda libre por parte de los extranjeros alcanzó en el primer semestre de 2023 las 68.000 operaciones, según el Consejo General del Notariado. Un importe que supuso el 21,4% del total de las transacciones registradas durante el periodo. Ésta es la cifra más elevada de la serie y confirma el creciente interés de los extranjeros por el residencial español. Una tendencia que probablemente se mantenga durante el próximo ejercicio.

5.- El acceso a la vivienda y las soluciones que se plantean. El acceso a la vivienda se mantiene como uno de los grandes retos de España, tanto en la modalidad de vivienda libre como en alquiler, con precios tensionados especialmente en los principales núcleos de población. La evolución demográfica del país y la falta de oferta especialmente en estas zonas —la construcción de vivienda no evoluciona al mismo ritmo que la creación de nuevos hogares, de acuerdo a los datos del INE— está espoleando el desarrollo de nuevos proyectos orientados a ofrecer respuesta a la demanda. En el mercado se detectan cada vez más soluciones tipo coliving y cohousing; operaciones de Build To Rent o iniciativas público-privadas de vivienda social en alquiler.

6.- La rehabilitación de inmuebles está llamada a ser una prioridad. Como decíamos en anteriores newsletter, España tiene el reto de modernizar su parque inmobiliario en el actual contexto de emergencia climática. A nivel normativo, es importante destacar que la futura aprobación de la Directiva de Eficiencia Energética en Edificios (EPBD) generará la eliminación progresiva de las calefacciones con combustibles fósiles, abriendo la posibilidad de exigir un determinado nivel de eficiencia a viviendas y otros activos.

7.- La IA o el Big Data, cada vez más relevantes en la toma de decisiones. Tras la pandemia, las empresas han acelerado su digitalización, y nuevas tecnologías avanzadas como Big Data o Inteligencia Artificial van a tener un rol creciente en la gestión de activos, ejecución o no de inversiones, y en definitiva toma de decisiones. A la vez, los profesionales tendrán el reto de implementar cada vez soluciones más sofisticadas.

8.- Los criterios ESG seguirán ganando relevancia. Las compañías tienen el reto de integrarlos cada vez más en su operativa diaria y toma de decisiones; en la gestión de proyectos e inversiones; en la construcción de nuevos inmuebles; y también en el diseño de nuevos desarrollos urbanos. Y es que los factores medioambientales y sociales son cada vez más valorados por los diferentes grupos de interés con los que interactúa una empresa, entre ellos los clientes, los proveedores o el entorno inversor.

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