Estamos hablando de «inmuebles de bancos» con el Director Financiero de una de las cooperativas de crédito punteras en España, por beneficios para sus cooperativistas y clientes, por cuota de mercado, por innovadora, … y nos va a contestar a una serie de preguntas desde su óptica, desde “su lado de la gestión” de esta actividad económica. A mí me han gustado mucho sus aportaciones.
¿Qué Legislaciones o que Administraciones, rodean o afectan en un proceso de realización de activos desde la contabilización hasta la venta en una entidad financiera?
La legislación que tiene que observar una entidad financiera en el ámbito de los inmuebles que se adjudica, teniendo en cuenta el inicio del deterioro de una inversión, va desde la nueva Ley Concursal, pasando por la Circular 4/2004 del Banco de España (cuyo Anejo IX será próximamente sustituido por el incorporado en la nueva Circular del Banco de España que entrará en vigor el 1 de julio de 2016) que regula la norma de valoración de los activos adjudicados, tanto en su adquisición como en su venta. También ha de mencionarse el Real Decreto-Ley 2/2012, de 3 de febrero, de saneamiento del sector financiero, estableciendo requerimientos orientados a la cobertura del deterioro de los balances bancarios ocasionados por los activos problemáticos vinculados a la actividad inmobiliaria. En esta misma línea fue aprobado el Real Decreto-Ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, convalidado por el Congreso de los Diputados el 31 de mayo de 2012 y posteriormente tramitado como Proyecto de Ley, dando lugar a la Ley 8/2012, de 30 de octubre, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero. Desde la crisis financiera y su impacto en los activos problemáticos del sistema financiero se han desarrollado números decretos y normas que obligan a las entidades financieras a implementar nuevos procedimientos destinados a la adecuada salvaguarda, valoración y gestión transparente de estos activos.
Sobre la gestión contable de estos activos ¿que aspectos contables son los que más afectan al precio de salida en un activo para su venta?
El precio de venta de un inmueble podrá estar condicionado por su valor contable y los gastos de mantenimiento asociados. El valor contable del inmueble dependerá de:
Tasación actualizada: que podrá justificar su alteración de valor, a la baja si se produce deterioro o a alza si sufre revalorización y ello justificaría la liberación de provisiones registradas por previas pérdidas e valor.
Gastos asociados al inmueble en el momento del alta: podrán activarse aumentando el valor del inmueble hasta el 70% de su valor de tasación.
Provisiones según Circular de Banco de España que regula el calendario de provisiones de los inmuebles adjudicados: estas provisiones, en función del tipo de inmueble, podrán ser más agresivas en el tiempo.
Sobre la tenencia de una cartera de activos ¿porque es interesante para una entidad financiera la venta de estos activos, fiscalidad, legislación, …? ¿podríamos decir que es “urgente” su venta?
El paso del tiempo con los activos en balance suponen un coste en términos de costes de mantenimiento, recursos económicos y humanos sobre todo. El calendario de provisiones actual implica un deterioro permanente de dicha cartera con el paso del tiempo. En definitiva, solo generan costes, no generan ingresos, no están asociados a la producción y computan en términos de solvencia y capital. Suponen aumento de la estructura de forma gratuita.
Sobre la comercialización de los activos de una entidad financiera, ¿Qué destacaría?
Las normas de valoración y registro tratan de reflejar el valor de mercado a través de las tasaciones actualizadas y un calendario de provisiones agresivo. Así pues, el paso del tiempo juega en contra de la eficiencia de la entidad, y la agilidad y premura en la venta de los inmuebles aseguran que los precios estén fijados con la mayor transparencia posible.
Muchísimas gracias por tu tiempo.
Jose Dauden Casas, Director Financiero de Caja Rural de Soria
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