La crisis sanitaria del Covid-19 ha provocado un parón en la actividad económica de España. Además, ha sumido a diferentes sectores estratégicos como lo es el inmobiliario en un escenario de incertidumbre total.
Las previsiones que han publicado diferentes instituciones como el Banco de España o el FMI durante los últimos días apuntan a que la economía española va a sufrir una contracción de alrededor del 8% este año, que se verá compensado por un rebote intenso pero insuficiente para recuperar el nivel de PIB que España tenía antes del inicio de la pandemia.
¿Qué impacto va a tener el coronavirus en el precio de la vivienda, los locales comerciales o los terrenos? ¿Cómo va a afectar al sector inmobiliario? ¿La situación es equiparable a la crisis financiera de 2008? El post de Trebia en abril está centrado en analizar qué impacto podría tener el coronavirus en el mercado inmobiliario de acuerdo a la mirada de diferentes expertos en el sector, que a lo largo de las últimas semanas han ido arrojando luz sobre cuál es el escenario en el que nos encontramos.
¿Nos encontramos ante una crisis similar a la que comenzó en 2008?
La situación en el que se encontraba la economía española y el mercado inmobiliario en febrero de 2020 no tiene nada que ver con cómo estaba España en 2007/2008. Entonces, estalló una crisis financiera y estructural. El precio de la vivienda estaba en cifras de récord. Al año se cerraban más de 800.000 compraventas anuales y se firmaban más de un millón de hipotecas. Había una burbuja inmobiliaria y la situación del sistema financiero español estaba en tela de juicio. Años más tarde, de hecho, el Ejecutivo central tuvo que solicitar un rescate bancario a la UE. Por la tipología de la crisis, el plazo de recuperación que se contemplaba era de al menos 36 meses.
A diferencia de entonces, España y el mundo están sumidos ahora en una crisis coyuntural, que, eso sí, ha provocado en un primer momento la paralización de la oferta y la demanda. La recuperación en este tipo de crisis se produce en un plazo de tiempo más breve. Los expertos ya hablan de una salida en ¨V¨. Antes del Covid-19, el precio de la vivienda había crecido (especialmente en Madrid y Barcelona) tras tocar fondo en 2011/2012, pero se sitúa en cifras más razonables que las de 2008. Al año se cierran medio millón de compraventas de vivienda y unas 350.000 hipotecas. El endeudamiento en las familias es menor.
De esta comparativa se extrae que tanto la naturaleza de la crisis como la situación del mercado inmobiliario antes del Covid-19 no tienen nada que ver con lo que ocurrió en 2008. El escenario actual es diferente, porque, además de lo anterior, las empresas en la actualidad son más sólidas, responsables y sostenibles que entonces. «No estamos ante una crisis inmobiliaria en sí misma y el sector se encontraba en un buen momento, con prácticas sanas, por lo que la recuperación de esta crisis global será posible. Va a afectar mucho más a otro tipo de actividad», opina Yolanda Lozano, directora general de Olivares Consultores.
Cómo van a evolucionar los precios y las transacciones
El impacto de la pandemia en los precios y el volumen de transacciones va a depender, entre otros factores, de la duración de la crisis, de los planes de desescalada que se aprueben y del tiempo que se tarde en encontrar un tratamiento efectivo contra el coronavirus. «No existen todavía datos que indiquen cómo está afectando la crisis a los precios de la vivienda», opina Sandra Daza, directora general de Gesvalt, quien recuerda, eso sí, que al cierre del primer trimestre se detectaba una leve caída del 1%.
A la espera de datos concretos, algunos profesionales como José Ángel Sospedra (CBRE España) avanzan cuáles son los escenarios que se contemplan. «En el área residencial, hasta que no se recupere la confianza y la certeza sobre la situación laboral, la demanda no se va a reactivar de forma sostenida y consistente. No obstante, el mercado de inversores, dadas las alternativas que hay en otros productos financieros, puede ver la adquisición de una vivienda como una oportunidad de valor refugio».
En una línea similar, Teresa Puchades, directora Ejecutiva en Avanza Urbana, apunta que «la demanda mantiene el interés y, con los tipos de interés bajos, aquellos cuya situación no haya sufrido un cambio drástico podrán acceder a su vivienda». «De lo que estamos seguros es de que una reducción de las ventas no significaría caída en el precio y mucho menos en el valor. Y eso es porque el importante incremento de los costes de construcción durante los dos últimos años ha sido parcialmente absorbido por los márgenes de las promotoras, ajustándolos de tal forma que ya no queda margen para mayores descuentos».
Por su parte, el propio Sospedra apunta que «en el ámbito del sector logístico e industrial, a diferencia de lo que ocurrió en 2008, los inversores no solo no se están retirando, sino que, prevemos que los de otros sectores lleguen a la logística al percibirse que es, probablemente, el sector mejor posicionado por la actividad que generan el ecommerce, la logística de frío y la urbana».
La tecnología viene para quedarse
Una de las primeras consecuencias de la pandemia ha sido la generalización del teletrabajo en la mayoría de los sectores. Desde que se decretó el Estado de Alarma en España, las empresas se han visto obligadas —en la medida de sus posibilidades— a aumentar el uso de herramientas tecnológicas para mantener una relación fluida tanto con sus empleados como sus clientes. La tecnología ha venido para quedarse. Y en el sector inmobiliario se detectan las siguientes tendencias:
- El teletrabajo y las reuniones virtuales se van a generalizar.
- Los tour virtuales para conocer viviendas y otros activos inmobiliarios ganará presencia.
- El empleo de Big Data ayudará en la toma de decisiones de compra, alquiler o inversión.
- El uso de plataformas de firma electrónica se va a extender.
- La tecnología Blockchain favorecerá la transparencia en las transacciones.
