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Por qué la conversión de locales en viviendas es una tendencia que va a más en muchas ciudades

Por qué la conversión de locales en viviendas es una tendencia que va a más en muchas ciudades

abril 30, 2019 en Miscelanea

La transformación de locales en viviendas es una tendencia al alza en España. Esta práctica tiene cada vez más recorrido especialmente en aquellas zonas donde hay una alta demanda de pisos y un porcentaje elevado de espacios comerciales sin actividad. Este mes analizamos este fenómeno en el blog de Trebia, de la mano de Raquel de Gracia, quien precisamente ha centrado su Trabajo Fin de Grado de Administración y Dirección de Empresas de la Universidad de Valladolid en abordar este tema.

Por qué la conversión de locales en viviendas está de moda. La crisis económica provocó el cierre de miles de empresas a nivel nacional, así como el vaciado de muchos locales comerciales, que ya no han recuperado su actividad. Ante este escenario de dificultad para vender o alquilar estos inmuebles, muchos propietarios han optado por intentar convertir sus locales en viviendas para dar salida a su stock y obtener así una rentabilidad por ello. Esta opción está teniendo especial acogida en aquellas ciudades con una demanda de vivienda elevada y un suelo finalista escaso. Lugares donde, además, el precio de la vivienda crece a un ritmo mucho mayor que los salarios. El incremento de esta práctica también se debe a que estas “nuevas viviendas” presentan un precio inferior de mercado (entre un 20-30% más barato) y en muchos casos tienen una mejor localización, en zonas céntricas de ciudades.

No es una tendencia generalizada en todo el país. Este fenómeno impulsado por grandes firmas de Arquitectura se aprecia especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona. Además, en zonas de la costa mediterránea o en ciudades de tamaño medio del interior de España también se está produciendo un incremento significativo. Por el contrario, todavía no es relevante en ciudades pequeñas del interior, pero es probable que, con el tiempo, también crezca en el momento en el que la oferta de locales comerciales sea superior a la demanda y los propietarios busquen otras formas de rentabilizar sus inmuebles.

No todos los locales se pueden convertir en vivienda.

Es importante tenerlo en cuenta: no todos los locales se pueden convertir en vivienda. Cada caso se debe estudiar de forma individual de la mano de expertos en la materia. Hay que tener en cuenta, por ejemplo, que cada municipio regula unas mínimas condiciones de habitabilidad en su Plan General de Ordenación Urbana y también es de obligado cumplimiento el Código Técnico de Edificación. Además, también es importante comprobar si la conversión implica la alteración de elementos comunes de la fachada, zonas de paso del edificio o cuotas de participación, ya que en ese caso será preciso contar con el visto bueno de la comunidad de vecinos.

Cómo es el proceso para llevar a cabo una conversión.

En primer lugar, es importante verificar con un arquitecto o un experto en esta materia si el local, por sus características, cumple todos los requisitos para ello. Además, si procede, hay que obtener un permiso de la comunidad de vecinos. En un segundo paso, se tiene que presentar al Ayuntamiento del municipio un proyecto técnico, con un presupuesto de obra y una solicitud de licencia de cambio de uso. Una vez conseguida la licencia y liquidadas las tasas correspondientes del impuesto de obra, se inicia la conversión. Después, finalizada la obra (el local ya sería una vivienda), se tiene que solicitar al propio Consistorio la licencia de primera ocupación. Finalmente, en un último paso es necesario escriturar el cambio de uso en el Registro de la Propiedad y Catastro.

Las principales dificultades que tiene este proceso.

La primera dificultad está en el origen: ¿el local reúne las condiciones para su conversión en una vivienda habitable? Este es uno de los principales hándicaps a los que se enfrentan los propietarios, ya que hay que cumplir una serie de requerimientos como la altura, la iluminación natural, la ventilación, las dimensiones, etc. Además de las dificultades técnicas, la burocracia administrativa puede retrasar el proceso. Otro obstáculo puede ser la falta de costumbre que hay en España de ubicar viviendas en locales de planta baja. A priori, un hipotético problema con la comunidad de propietarios no sería un inconveniente insalvable, ya que hay sentencias del Tribunal Supremo que ratifican el derecho a la propiedad privada que ejerce el dueño del local al cambiar su uso.

La inversión necesaria para llevar a cabo el cambio.

Los metros cuadrados de la vivienda terminada y las calidades de construcción que demande el propietario para su inmueble marcan, de entrada, la inversión que se necesita para llevar a cabo la conversión. Además, también hay que tener en cuenta los costes asociados a las licencias y escrituras notariales, que oscilan entre los 2.500 y los 4.000 euros; el proyecto técnico, con un presupuesto de 3.000 a 10.000 euros, según el total del presupuesto de obra; y el coste de la misma, con un precio por metro cuadrado que se sitúa entre los 400 y 800 €. Esta inversión se puede recuperar en el momento inmediato de la venta o en un plazo de seis a 10 años en el caso de alquiler posterior.

Carlos C. Ungría.

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