975 21 28 40 Icono de Twitter Icono de Facebook Icono de Pinterest Icono de Instagram Icono de Linkedin Icono de Youtube Icono de Vimeo

Por qué las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria controlan cada vez más cuota de mercado

Por qué las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria controlan cada vez más cuota de mercado

septiembre 28, 2019 en Inmobiliaria, Miscelanea

Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, también conocidas como Socimis, son compañías que centran su actividad en la adquisición de todo tipo de activos inmobiliarios (viviendas, oficinas, locales comerciales, naves, etc.) para su posterior arrendamiento como estrategia para obtener una rentabilidad. Reguladas en España desde 2009, siguiendo un modelo similar al que ya operaba entonces en Francia, Holanda, Reino Unido o Estados Unidos, este tipo de compañías tienen una cuota de mercado cada vez mayor en España.

Pese a que están reguladas desde hace una década, su presencia en nuestro país se aceleró a partir de 2012, cuando el Gobierno introdujo cambios normativos para su funcionamiento, rebajando algunos requisitos para su constitución y favoreciendo que tuvieran una serie de beneficios fiscales.

Para constituir una Socimi es necesario un capital inicial de 5 millones de euros. Además, el 80% del valor de la sociedad tiene que proceder de los inmuebles de naturaleza urbana que se dedican al alquiler o de aquellos terrenos donde está previsto que en el plazo de tres años se van a edificar inmuebles para su posterior arrendamiento. Dentro de ese porcentaje, también se pueden computar las participaciones en otras sociedades de inversión inmobiliaria (ya sean inmuebles residenciales o activos como oficinas, centros comerciales, hoteles, etc.).

La particularidad de este tipo de empresas reside en que tiene un gravamen especial. Así, están exentas de pagar el Impuesto de Sociedades, que es aquel que grava el beneficio de una compañía; y además tienen una bonificación del 95% en el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y también por la compra de terrenos para la promoción de viviendas destinadas al mismo fin.

Aunque estos vehículos no pagan Impuesto de Sociedades como cualquier empresa, sí que tienen que cumplir una serie de requisitos. Por ejemplo, tienen que destinar al alquiler como mínimo el 80% de sus activos, mantener estos inmuebles como mínimo durante tres años y salir a Bolsa en un periodo máximo de dos años desde su constitución, con la exigencia que eso conlleva a la hora de ser transparentes y comunicar los hechos relevantes de la sociedad. A la hora de incorporarse al MAB, deben tener al menos 2 millones de euros distribuidos entre accionistas con menos de un 5% de la capitalización de la misma (mínimo 20 socios), mientras que por encima del 5% podría operar un único socio.

Otra exigencia es que tienen que distribuir como mínimo el 80% de sus beneficios mediante el pago de dividendos a sus accionistas, que son los que tendrán que asumir el pago de impuesto a través de la Renta. Además, tienen que abonar un tipo de 19% en concepto de Impuesto de Sociedades sobre el importe íntegro de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos a los socios, cuando la participación en el capital social sea igual o superior al 5%.  Por otro lado, también deben abonar un tipo del 25% por las rentas que perciben de otro tipo de actividades, y no pueden repercutir el IVA soportado a los inquilinos, por lo que tampoco puede deducirse el mismo gravamen de las facturas de proveedores, luz, agua, comunidad de vecinos, reparaciones, etc., que para ellos es un gasto.

La proliferación de estas sociedades está influenciada por el ciclo alcista del mercado inmobiliario a nivel nacional, la alta rentabilidad que ofrecen los alquileres de activos especialmente en ciudades como Madrid o Barcelona y por la entrada en nuestro país de capital inversor extranjero —el 60% del capital de las Socimis en España está en manos de extranjeros, según el diario Cinco Días—, que aprovechó la caída de los precios durante la crisis económica para ganar posiciones en nuestro país.  Además, su éxito también se debe a que este tipo de empresas se benefician de importantes ventajas fiscales, como las anteriormente mencionadas.

En la actualidad, España cuenta con más de 70 Socimis, repartidas tanto en el Mercado Continuo como en el Mercado Alternativo Bursátil (MaB). Esta cifra sitúa a nuestro país en segunda posición a nivel global, solo superada por Estados Unidos que tiene 200, de acuerdo a una reciente información de El País. Es decir, en apenas unos años, este tipo de compañías han pasado de apenas existir a tener cada vez más presencia y cuota de mercado a nivel nacional. De hecho, el Gobierno sostiene que un 5% del parque de vivienda ya está en manos de personas jurídicas (incluyendo fondos, socimis y otras empresas), una cifra que se sitúa en aumento.

No obstante, pese al auge de las Socimis en España, su capitalización bursátil relega a nuestro país a la décima posición mundial, con 23,184 millones, por detrás de países como Estados Unidos, Francia, Japón o Alemania, por citar varios casos.

Alternativas a las Socimis

Los inversores que tengan en propiedad ocho o más viviendas destinadas al alquiler tienen la posibilidad de acogerse al régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas y obtener una bonificación del 85% en el impuesto de sociedades o del 90% en el caso de que el arrendatario sea discapacitado y en la vivienda se hayan realizado obras e instalaciones de adecuación.

Para ello, eso sí, tienen que cumplir una serie de condiciones: contar con la mencionada cifra de viviendas para alquiler, que éstas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos tres años, que las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido y que, en el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal, al menos el 55% de la renta proceda de la propia actividad de alquiler.

Carlos C. Ungría.

Escribir un comentario

Por favor, complete los campos requeridos

Límite de tiempo se agote. Por favor, recargar el CAPTCHA por favor.

Trebia Inmobiliaria Ética de CAJA RURAL DE SORIA © Copyright 2018 - Diseño: EstudioAyllón - Aviso Legal

Soria Activa Soria Futuro Logo de Caja Rural de Soria