El acceso a la vivienda se ha consolidado como la principal preocupación de los españoles, según CIS, por delante del desempleo y la situación económica genera. Una preocupación que está ligada a la crisis de vivienda que asola a España, y que radica en el profundo desequilibrio que existe en los principales núcleos de población: mientras la demanda, en general, crece de forma sostenida, la oferta es cada vez menor, debido a la limitada promoción de obra nueva y la falta de suelo para edificar. Una tendencia que empuja los precios al alza y dificulta el acceso a la misma. El propio Observatorio de Vivienda estima un déficit acumulado superior a 900.000 unidades.
En este contexto, los expertos coinciden en que el desarrollo de suelo residencial representa el principal cuello de botella para aumentar la oferta. El marco normativo actual, cuya base es el Real Decreto Legislativo 7/2015 (Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana), que consolidó la Ley 8/2007 con sus posteriores modificaciones, ha demostrado ser insuficiente ante los retos actuales.
Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA, pone el acento en que «la excesiva judicialización de los planes urbanísticos paraliza el desarrollo de suelo necesario para nuevas viviendas». Esta entidad, que agrupa a los promotores en Madrid, presentó hace unos meses una propuesta de reforma de la Ley del Suelo que precisamente incide en ello. La clave está en el artículo 55 de la actual normativa: actualmente, ante un defecto en un instrumento urbanístico, no cabe subsanación, sino anulación. La Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña) va a más y apunta que más de 120.000 viviendas se encuentran actualmente paralizadas en diferentes fases de desarrollo urbanístico debido a inseguridades jurídicas.
La necesidad de reformar la Ley del Suelo genera un amplio consenso entre promotores, empresarios, organizaciones y ayuntamientos. Los promotores estiman que una nueva ley podría incrementar la oferta de vivienda en un 20% en cinco años; el Consejo Económico y Social ha reclamado «desatascar la Ley del Suelo» para resolver lo que considera un «agujero negro» en materia de vivienda; y más de cien ayuntamientos españoles han firmado un manifiesto exigiendo la modificación urgente de la normativa urbanística para desbloquear desarrollos paralizados. Sobre esta situación se ha pronunciando hasta la Comisión Europea, que ha recomendado explícitamente a España modificar su legislación sobre el suelo como medida prioritaria para atajar el problema de la vivienda.
Sin embargo, organizaciones ecologistas como Greenpeace han manifestado su preocupación por una posible desregulación excesiva y el impacto ambiental que conllevaría. «Reformar la Ley del Suelo es necesario, pero debe hacerse garantizando la protección de los espacios naturales», señala su director
A pesar del amplio consenso sobre la necesidad de reforma, el actual contexto sociopolítico dificulta enormemente su aprobación. En febrero de 2025, el Congreso rechazó tramitar la propuesta pactada entre el PNV y el Gobierno. Esta situación ejemplifica la dificultad para lograr grandes pactos de Estado o reformas estructurales en el clima político actual, con la paradoja de que en este caso tanto PP, como PSOE y otras fuerzas políticas coinciden en lo sustancial.
Las consecuencias de esta parálisis legislativa son evidentes: los precios de la vivienda continúan subiendo (12,8% en el último año), la tasa de emancipación juvenil ha caído a mínimos históricos, y la judicialización del urbanismo se ha vuelto endémica. De hecho, el Banco de España estima que el precio de la vivienda está sobrevalorado hasta un 8,5%, especialmente por la situación de zonas cono Madrid y CataluñaEl reto es mayúsculo, pero la reforma de la Ley del Suelo se perfila como una pieza fundamental para resolver la crisis de vivienda en España. La cuestión es si el sistema político español será capaz de sobreponerse a sus diferencias para abordar una de las principales preocupaciones de los ciudadanos.
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