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Inmobiliaria Ética

El mercado inmobiliario entra en el metaverso

El metaverso, término que procede de la novela de 1992 ‘Snow Crash’, de Neal Stephenson, es un concepto que está de moda desde hace meses. Incluso en el mercado inmobiliario. Este término hace alusión al mundo virtual al que nos conectaremos utilizando una serie de dispositivos que nos harán pensar que realmente estamos dentro de él, interactuando con todos sus elementos. La gran diferencia con respecto a los mundos virtuales ya existentes por ejemplo en los videojuegos radica en que el metaverso no busca ser un mundo de fantasía, sino una realidad alternativa.

Muchas empresas han visto en este mundo virtual una oportunidad de ver crecer su negocio, utilizando para ello los NFT, un certificado basado en ‘blockchain’ que garantiza su autenticidad y propiedad, y pagando en diversas criptomonedas. El mercado del entretenimiento, la formación y la educación, la moda, el turismo, el deporte, el ‘blockchain’ o el de desarrollo de software, entre otros, albergarán grandes opciones de negocio, tal y como explica Idealista News. ¿Y el real estate?

Dentro del ámbito inmobiliario, las compraventas en el mundo virtual alcanzaron el año pasado los 500 millones de dólares, según MetaMetrics Solution. Por ahora, hay cuatro plataformas que concentran toda la actividad: Decentraland, Sandbox, Cryptovoxels y Somnium Space.

La primera de ellas es posiblemente el metaverso moderno más conocido, donde se incentiva a una red global de usuarios a comprar y vender bienes inmuebles digitales, explorar, interactuar y jugar. Es una plataforma que ofrece un universo virtual parecido a lo que ofrecía el videojuego Second Life. A su vez, Genesis City es la ciudad que ha creado para que los usuarios generen sus avatares y se paseen por ella, accedan a sus comercios, acudan a sus eventos e interactúen entre ellos. Esta ciudad virtual —comparada por su extensión con Washington DC— tiene 900.000 parcelas y algunas de ellas han sido vendidas por más de 200.000 dólares en criptomonedas. Porque, al igual que en la vida real, no es lo mismo estar en una zona ‘prime’ que en una secundaria o ubicada en la periferia.

En España, las agencias y promotoras tradicionales han puesto el foco en el metaverso. Aprovechando la celebración de SIMA, Gilmar inauguró a finales de mayo una sede comercial en Decentraland. A su vez, Metrovacesa se convirtió en la primera promotora en acceder al metaverso gracias a la alianza con la start up Datacasas Proptech, informa Expansión.

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La impresión de viviendas 3D revoluciona el mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario se encuentra en plena transformación digital, en línea con lo que sucede en otros ámbitos económicos y sociales. Las nuevas tecnologías tienen una presencia cada vez mayor en este sector. Un ejemplo de ello es la impresión 3D. Una técnica que ha revolucionado la construcción de viviendas a nivel global, porque permite la edificación de casas en un periodo de tiempo muy reducido y con un coste económico muy competitivo. Este mes, el blog de Trebia pone el foco en el potencial que tiene este tipo de técnica.

¿Qué es la impresión 3D? Conocida como fabricación por adición, es una tecnología que permite la creación de objetos físicos mediante la colocación de materiales en capas, de acuerdo un modelo digital ya diseñado previamente. Es decir, permite la reproducción física de elementos geométricos más o menos complejos que se han diseñado previamente en ordenador. Para ello, tienen que trabajar de forma conjunta diferentes herramientas de software, hardware y los propios materiales elegidos para la construcción. 

Este tipo de tecnología se puede utilizar para crear cualquier tipo de producto a partir de un prototipo inicial ya elaborado, cuya complejidad puede ser básica o compleja. Por ejemplo, la impresión 3D puede fabricar desde piezas sencillas hasta edificaciones o implantes médicos y órganos humanos artificiales (a partir de capas de células humanas). 

En el ámbito inmobiliario, la impresión 3D se encuentra en plena fase de desarrollo. Aunque todavía tiene margen de mejora, esta tecnología ya está dando sus primeros pasos tanto en España como en el resto del mundo. La lista de proyectos constructivos que han empleado esta técnica va en aumento. En nuestro país, por ejemplo, la startup Be More 3D construyó en 2018 la primera vivienda de estas características. Es de hormigón, tiene una capacidad de 24 m2 y se edificó en Valencia.

En México, por su parte, la ONG New Story ha iniciado un proyecto para construir viviendas fabricadas con impresoras 3D. El proyecto, que está orientado a que las personas más desfavorecidas puedan tener un hogar, supone la creación de medio centenar de viviendas, con unas dimensiones de unos 50 m2. Un tercer caso está en Dubái, que sigue batiendo récords. Allí, la empresa especializada en la construcción de robots Apis Cor ha puesto en marcha un edificio de oficinas de dos pisos, con una altura de 9,5 metros y una superficie de 640 m2. Es la edificación más grande que se ha construido hasta la fecha con esta técnica.

El potencial de esta técnica constructiva

Aunque suena a quimera, la impresión 3D es una técnica con futuro. Sin ir más lejos, la ciudad de Dubái, por ejemplo, prevé que el 25% de sus edificios se hayan construido con esta tecnología antes del año 2030. ¿Por qué este tipo de alternativa a la construcción tradicional o prefabricada está en auge? La clave reside en las dos ventajas competitivas que ofrece.

La primera de ellas consiste en que la impresión 3D reduce el tiempo de construcción de un inmueble en comparación con otros procesos de construcción convencionales o prefabricados (una impresora de este tipo puede trabajar mañana, tarde y noche de forma ininterrumpida). La segunda gran virtud radica en que permite hacer un uso más eficiente de los recursos y las materias primas, reduciendo de esta forma la generación de escombros y otros desperdicios. En la práctica, la startup Be More 3D explica, por ejemplo, que la estructura de una vivienda de 70 metros cuadrados se puede levantar en menos de 24 horas y su coste final puede rondar los 50.000 euros. 


El desarrollo de la impresión 3D supone toda una oportunidad para aquellos inversores que quieran adquirir terrenos orientados a la construcción de viviendas u otras edificaciones. Lo mismo ocurre con las personas que tienen interés en comprar un solar para una finalidad similar. Y es que aunque parezca mentira, la ¨impresión¨ de casas es una técnica cada vez más empleada dentro del sector inmobiliario.

La tecnología revoluciona el mercado inmobiliario de la mano de las empresas Proptech

El desarrollo de las nuevas tecnologías ha tenido una incidencia significativa en el mercado inmobiliario. Un sector que todavía se encuentra en pleno proceso de digitalización y que ha visto cómo durante los últimos años se han consolidado las empresas proptech (Property Technology, en inglés), un tipo de compañía que se apoya en el potencial de la tecnología para ofrecer nuevos servicios inmobiliarios.

Este mes, el blog de Trebia se centra en analizar el fenómeno de las proptech, un tipo de sociedades con base tecnológica —muchas de ellas inician su actividad como startup— que están liderando la digitalización del sector y que tienen su origen a comienzos de siglo, cuando empezaron a desarrollarse nuevos portales en Internet como Idealista o FotoCasa, donde los usuarios y las empresas podían vender o alquilar sus activos inmobiliarios. 

¿Cómo son este tipo de empresas? ¿Qué tipo de servicios ofrecen? ¿Cuál es su valor añadido? España cuenta con más de 200 compañías de este tipo, de acuerdo a los datos que ofrece el portal Proptech.es, un sitio web dependiente de la consultora inmobiliaria Savills Aguirre Newman. En total, cuentan con un volumen de 5.500 trabajadores. Este tipo de negocios se han consolidado en los últimos años de forma paralela al desarrollo de la Realidad Virtual, el Big Data o Internet de las Cosas. 

De portales inmobiliarios a los Peer to Peer

Una parte mayoritaria de las proptech operan como marketplace, es decir, ponen en contacto a compradores con vendedores con el objetivo de facilitar la formalización de una transacción comercial (desde una venta hasta un alquiler). Es el caso de diferentes portales inmobiliarios, que funcionan como plataformas que agregan la oferta de propietarios particulares, empresas, inmobiliarias, etc. y la ofrecen en Internet. En este tipo de espacios se ofrecen viviendas, garajes, locales, oficinas, naves, terrenos, etc. Entre otros ejemplos, están Idealista o Fotocasa.

Otro modelo similar son las plataformas Peer to Peer, término inglés que alude al hecho de que son sitios que ponen en contacto a personas `de igual a igual´. Entre ellas, destaca AirBnb, BeRoomers o HomeAway, donde se promueven las transacciones entre particulares. Este tipo de modelo está enfocado especialmente para la gestión de alquileres de viviendas.

El potencial del Big Data, la Inteligencia Artificial y la Realidad Virtual

Los datos tienen cada vez más valor. El Big Data en el sector inmobiliario no sólo se dedica a recopilar información, sino que permite también desarrollar potentes análisis de mercado, realizar predicciones, llevar a cabo una tasación y valoración de propiedades inmobiliarias, etc. Entre otras empresas, en el mercado operan firmas como UrbanData Analytics o VisualUrb, por citar dos casos. En línea con lo anterior, los datos también permiten a las empresas desarrollar acciones de marketing digital más eficaces, tal y como hemos visto en el blog de Trebia.

Otra tecnología puntera sobre la que se asientan nuevas empresas es la Inteligencia Artificial, entendida como conjunto de sistemas automatizados y basados en robots, que a través del aprendizaje autónomo pueden operan como si fueran humanos. Un ejemplo práctico de su potencial se observa en la proptech Casafari, que utiliza la inteligencia artificial para aunar en una sola plataforma toda la oferta inmobiliaria de anuncios que hay en la red, en tiempo real y eliminando aquellos que están duplicados.

También es relevante cómo está cambiando el sector la realidad virtual, de la mano de especialistas como BaboonLab. Este tipo de empresas emplean esta herramienta para prever incidencias en la construcción de promociones inmobiliarias, mostrar una vivienda en 3D antes de que esté construida o incluso testar y hacer pruebas, para cambiar los aspectos de una casa a gusto del comprador, cuando todavía está en fase de construcción.

La domótica también promete. Y es que empresas como Domoticus están desarrollando una serie de sistemas tecnológicos orientados a automatizar una vivienda inteligente. Algunos ejemplos prácticos: esta tecnología permite que las ventanas se pueden programar para levantarse cuando salga el sol, consigue que la climatización de un hogar o la seguridad se pueda controlar desde el móvil, etc.

Nuevas plataformas de financiación hipotecaria e inversión

Las proptech también han puesto el foco en aspectos financieros. Así, han surgido empresas especializadas en financiación hipotecaria, que ofrecen sistemas que permiten la captación automatizada de los datos de personas que necesitan financiar la compra de un inmueble (incluidos los económicos, financieros y fiscales), para poder ejecutar un análisis crediticio mediante algoritmos. 

De forma paralela, también han aparecido plataformas que facilitan la inversión colectiva en bienes inmuebles mediante mecanismos como el crowdfunding. Un ejemplo de ello es la plataforma Housers. En una línea similar también han aparecido plataformas como Inmocrowd, que opera como agregador de contenidos y ofrece en su web un listado con los proyectos inmobiliarios procedentes de las principales plataformas de crowdfunding, para que los posibles inversores tengan toda la información desde un sitio web.

Por qué la conversión de locales en viviendas es una tendencia que va a más en muchas ciudades

La transformación de locales en viviendas es una tendencia al alza en España. Esta práctica tiene cada vez más recorrido especialmente en aquellas zonas donde hay una alta demanda de pisos y un porcentaje elevado de espacios comerciales sin actividad. Este mes analizamos este fenómeno en el blog de Trebia, de la mano de Raquel de Gracia, quien precisamente ha centrado su Trabajo Fin de Grado de Administración y Dirección de Empresas de la Universidad de Valladolid en abordar este tema.

Por qué la conversión de locales en viviendas está de moda. La crisis económica provocó el cierre de miles de empresas a nivel nacional, así como el vaciado de muchos locales comerciales, que ya no han recuperado su actividad. Ante este escenario de dificultad para vender o alquilar estos inmuebles, muchos propietarios han optado por intentar convertir sus locales en viviendas para dar salida a su stock y obtener así una rentabilidad por ello. Esta opción está teniendo especial acogida en aquellas ciudades con una demanda de vivienda elevada y un suelo finalista escaso. Lugares donde, además, el precio de la vivienda crece a un ritmo mucho mayor que los salarios. El incremento de esta práctica también se debe a que estas “nuevas viviendas” presentan un precio inferior de mercado (entre un 20-30% más barato) y en muchos casos tienen una mejor localización, en zonas céntricas de ciudades. 

No es una tendencia generalizada en todo el país. Este fenómeno impulsado por grandes firmas de Arquitectura se aprecia especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona. Además, en zonas de la costa mediterránea o en ciudades de tamaño medio del interior de España también se está produciendo un incremento significativo. Por el contrario, todavía no es relevante en ciudades pequeñas del interior, pero es probable que, con el tiempo, también crezca en el momento en el que la oferta de locales comerciales sea superior a la demanda y los propietarios busquen otras formas de rentabilizar sus inmuebles.

No todos los locales se pueden convertir en vivienda. 

Es importante tenerlo en cuenta: no todos los locales se pueden convertir en vivienda. Cada caso se debe estudiar de forma individual de la mano de expertos en la materia. Hay que tener en cuenta, por ejemplo, que cada municipio regula unas mínimas condiciones de habitabilidad en su Plan General de Ordenación Urbana y también es de obligado cumplimiento el Código Técnico de Edificación. Además, también es importante comprobar si la conversión implica la alteración de elementos comunes de la fachada, zonas de paso del edificio o cuotas de participación, ya que en ese caso será preciso contar con el visto bueno de la comunidad de vecinos. 

Cómo es el proceso para llevar a cabo una conversión.

En primer lugar, es importante verificar con un arquitecto o un experto en esta materia si el local, por sus características, cumple todos los requisitos para ello. Además, si procede, hay que obtener un permiso de la comunidad de vecinos. En un segundo paso, se tiene que presentar al Ayuntamiento del municipio un proyecto técnico, con un presupuesto de obra y una solicitud de licencia de cambio de uso. Una vez conseguida la licencia y liquidadas las tasas correspondientes del impuesto de obra, se inicia la conversión. Después, finalizada la obra (el local ya sería una vivienda), se tiene que solicitar al propio Consistorio la licencia de primera ocupación. Finalmente, en un último paso es necesario escriturar el cambio de uso en el Registro de la Propiedad y Catastro. 

Las principales dificultades que tiene este proceso.

La primera dificultad está en el origen: ¿el local reúne las condiciones para su conversión en una vivienda habitable? Este es uno de los principales hándicaps a los que se enfrentan los propietarios, ya que hay que cumplir una serie de requerimientos como la altura, la iluminación natural, la ventilación, las dimensiones, etc. Además de las dificultades técnicas, la burocracia administrativa puede retrasar el proceso. Otro obstáculo puede ser la falta de costumbre que hay en España de ubicar viviendas en locales de planta baja. A priori, un hipotético problema con la comunidad de propietarios no sería un inconveniente insalvable, ya que hay sentencias del Tribunal Supremo que ratifican el derecho a la propiedad privada que ejerce el dueño del local al cambiar su uso. 

La inversión necesaria para llevar a cabo el cambio.

Los metros cuadrados de la vivienda terminada y las calidades de construcción que demande el propietario para su inmueble marcan, de entrada, la inversión que se necesita para llevar a cabo la conversión. Además, también hay que tener en cuenta los costes asociados a las licencias y escrituras notariales, que oscilan entre los 2.500 y los 4.000 euros; el proyecto técnico, con un presupuesto de 3.000 a 10.000 euros, según el total del presupuesto de obra; y el coste de la misma, con un precio por metro cuadrado que se sitúa entre los 400 y 800 €. Esta inversión se puede recuperar en el momento inmediato de la venta o en un plazo de seis a 10 años en el caso de alquiler posterior.